合生创展收购恒大物业的背后,现在物业为何

10月4日，港股上市公司中国恒大（.HK）、恒大物业（.HK）、合生创展（.HK）三家公司同时停牌称“等待刊发相关公告”，合生创展进一步披露，其即将刊发的公告涉及同意收购一家港股上市公司的股份。

▲一直低调沉默的合生创展，没想到一出手就要玩一把大的。

再联想到近期陷入现金流危机的中国恒大、恒大物业停牌，市场和相关“消息灵通”人士纷纷“猜测”，合生创造将要收购恒大物业的股权。而部分金融媒体给出的消息是，合生创展收购恒大物业51%的股权，合生给恒大物业的股权估值超亿港元。

▲市场上流传的交易版本。

截止停牌前，恒大物业的市值为亿港元，51%的股权对价大约为亿港元。假设合生收购恒大物业51%股权，交易对价为亿港元，则相当于合生创展为恒大物业的股权支付了1.5倍的溢价。

目前恒大物业作为恒大旗下最值钱的资产，今年2月市值最高峰的时候，曾经达到过亿港元，超过碧桂园服务成为中国物业第一股。

今年的半年报上，恒大物业上半年实现营收78.73亿元，同比增长68.3%，净利润19.34亿，同比大增68.6%。

▲市值高峰时的恒大物业随便都能达到亿港元以上。

可能这几年刚入行的地产人对合生创展这家公司很陌生，地产排行榜上也不见这家公司的身影。还把合生此次收购恒大物业比喻为“蛇吞象”。但凡稍微了解一下中国房地产史的朋友，就知道合生创展是地产界的“隐形航母”。

合生是真正的地产“隐贵”

对于合生创展这家公司的历史，人们口口相传的故事已经很多了。明哥就不再详细的展开。

这家公司早年与富力、碧桂园、恒大、雅居乐并称为“华南五虎”；是第一个销售金额达到百亿规模的房地产公司；早年曾被王石誉为“中国房地产界真正的航空母舰”。

合生创展的老板朱孟依手上拥有珠江投资和合生创展两家房地产公司，其中合生创展是老朱的上市平台公司。

同时老朱的投资业务不仅局限于房地产，在金融、基建、能源、商贸、通信等领域，都有广泛的投资。朱孟依的商业版图十分庞大，被人称之为“合生珠江系”。

▲广州知名楼盘“珠江帝景”就是老朱的珠江投资开发。

而更夸张的是，朱孟依还有2个兄弟，大哥朱拉伊和三弟朱庆伊，大哥手上拥有新南方集团、三弟手上拥有珠光集团。兄弟三人的业务，既交叉又各自独立，构筑了一个庞大的“合生系”商业帝国。

合生创展虽然是内地第一家在香港上市的房企，但是其发展逻辑跟国内的房企们截然不同。合生的整体运营风格跟和记黄埔、新鸿基、九龙仓、恒基兆业这些港资公司一样。

捂地、慢开发、精耕细作、吃干净土地最后一点红利是其核心经营逻辑。

▲合生在广州天河的知名项目骏景花园。

由于慢周转，合生遇到的情况往往就是，楼盘还没开始卖，地价又涨了的情况，利润高到爆表。例如在在、年的时候，合生在广州一城的开发利润就超过了万科在全国五大城市项目利润的总和。

而要想吃土地红利赚钱，首先就得有钱拿地，其次就是得拿大地块，最后就是最好能在土地规划出来前，提前圈下大片土地。而合生就是靠着在中国城镇化还没开始前，就在核心城市圈占了一大片土地。

像北京合生霄云路8号，推窗就能看到“中国樽”、“大裤衩”的地段，不是拿地时间早，根本不可能拿得到这样的土地。

▲合生北京霄云路8号的窗外景观视野，是北京知名豪宅。

这种超长周期的大项目，能够吃到最大的土地红利。合生一般通过土地一级开发和城市更新改造进行项目获取，很少参与土地招拍挂。

谨慎、控风险是合生的显著风格。除了早年间的京津新城，合生很少出现踩雷的情况。

▲合生最惨痛的一次投资失败就是京津新城，这也让后来的老朱更加保守。

最后就是，合生系非常低调，极少在公众场合露面。据传闻所说，早年间，老朱曾经被仇家暗算过一次后，就彻底不在公开场合露面了。

而且老朱从不参与各种榜单，只会花钱请人把自己从榜单中撤掉，绝对不会上榜。还会通过各种方式，把自己明面上的财富转移、稀释，从而实现快速地在富豪榜单内“消失”。

对于这样的隐形“富豪”，不能用明面上的财富来衡量其实力，只要价格合适，有利润赚，掏个来亿根本不是什么大问题。

物业为什么现在成为了香饽饽

在很多人的观念中，物业板块一直是很鸡肋的板块。为什么现在，物业突然就开始值钱了呢？

实际上，在以前的房地产开发模式中，物业确实很鸡肋，跟房地产卖房相比，物业所获得的的收益基本属于零头，有时候甚至还要倒贴钱。

但当房地产进行到现在这个时候，房地产开发已经越来越不赚钱了，纵观今年各家房企的半年报，毛利已经下降到30%以下，很多公司甚至毛利都跌到20%以下了。

而跟房地产开发相比，物业管理的收益更为稳定。基本上都能维持30%以上的毛利。跟开发相比，物业的收入确定性更高。房地产开发一旦卖不动，就要降价，一降价就会货值折损，毛利率只会不断下降。

其次，物业管理这个行业的价值，目前得到了显著提升。以前是房价大牛市你涨我也涨现在房价涨不动了保值增值的体现就在于物业公司

设备维护好绿化做好安全保证好房子维护好住户服好等等最后这多出来每个月几十块的物业费体现在房价就是几千一万的幅度。

就跟写字楼的物业管理一样的逻辑，物业管理好的写字楼租金就是比物业差的写字楼的租金要贵。而即使贵一些，人们依然愿意去物业好的写字楼。

▲为啥写字楼里的物业美女多，当你每个月交20+元/㎡物业费的时候，就领会到了。

现在人们越来越重视物业服务的质量。以前物业费难收，现在人们逐渐接受了服务好的物业以后，物业费反而还能提价，用来增加服务质量。

所以，现在的物业公司对于房地产公司来说，既是轻资产运营，又是毛利润高，能够稳定贡献现金流的板块。在资本市场上，物业公司的市场估值必然是蹭蹭蹭地往上涨。

恒大物业的价值

合生花费亿的代价收购恒大物业，这个到底值吗？明哥觉得相当值，物业公司最大的核心竞争力叫做：在管物业面积。

恒大物业年底在管面积约3亿平方米，业务范围分布在全国个城市，覆盖.7万户业主。如此庞大的基数和覆盖率，恒大物业估值高于中国恒大是正常现象。

▲恒大物业是目前看来，是恒大手里的优质资产。

此前，有多家公司前来洽谈收购恒大物业，许老板都不曾松口，也就说明恒大物业的价值，其实按照目前的股价来说是偏低了。

此次如果不是恒大的现金流确实撑不住了，相信合生也不可能有机会用亿就能拿下恒大物业的控制权。

而目前的物业市场，还处在一个快速增量的市场，行业集中度低，未来有很大的成长空间。

写在最后

目前，据合生创展所透露的情况，其未来是有打算把物业板块分拆上市的。一旦收购恒大物业完成，合生创展将有望成为国内头部的物业公司。

其实，从老朱前几次投资和圈地的手法，就可以看出，目前市场上对于物业公司的态度。

这是未来增量巨大的市场，必然有着一个风口还没到来，按照老朱这种极度稳重、谨慎的投资风格，能让他直接掏亿的项目，必然是看到了其背后的巨大收益。

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