两会定调,新一轮周期信号出现了

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新一轮周期的信号，来得相当明显。今年3月，全国两会再次提到房地产业。期间不少代表、委员们相继发声、聚焦城市更新话题。官方工作报告用了一定的笔墨着力描述“有序推进城市更新”的发展规划。

官方工作报告截图，来源：新华网

言下之意：稳字当头，城市更新为今年大的发力点。官方表态是最好的风向标，信息释放的背后，往往蕴藏着下一个机会在哪里。未来发展机会，在于城市更新随着棚改退潮，城市更新逐渐登上历史舞台，这离不开政策上的顶层设计。翻看近两年的官方会议，城市更新一直被反复点名，强调其是城市建设高质量可持续发展的关键，重要程度显而易见。回到城市中来，广州发展至今，土地从外拓到内优，供应早已经进入存量时代。《广州市土地利用总体规划（-年）》（草案）显示，这15年内，广州新增平方公里的建设用地，平摊下来，每年才增加18.5平方公里。据广州市国土房管局统计，年-年，广州年均新增建设用地达到49平方公里，按此土地消耗速度，广州市规划到年的建设用地指标，仅3年就可以用完。城市更新成了不得不经历的过程。猎德旧改打响头炮，使珠江新城中心商务区得以实现一体化，广州CBD真正成形。

珠江新城，图源：广州天河发布

而后，琶洲村旧改蜕变，从小渔村跻身千亿级电商总部集聚区，成为时代宏大叙事中的一部分。琶洲，图源：广州海珠发布蝶变新生的巨大成功，将城市更新推至黄金风口中。对于土地极其稀缺的老城区而言，城市更新显得尤为重要。淘房君统计了一下，从年至今，海珠共计成交了9宗宅地。楼面价破5万/㎡的地块，海珠就占了3强，广州楼面价TOP10榜单上，海珠更是霸占了6席，可谓寸金寸土。宅地供应稀缺，这意味着住宅供应、医疗、教育、交通等配套的新增，缺乏最基本的空间支持。补给被堵，老城区只能不断消耗原来的积累，直至完全失去活力。因此，十四五规划中，海珠将城市更新定为发展引擎。不仅是城市面貌的改善，更是对既有城市空间的进一步整合和提升。当土地资源得以重新盘活并将效益释放到最大，区域发展能量极将以倍数级跃升。怎样的旧改，才担得起发展引擎重任旧改珠玉在前，深扒以往的经典案例，我们发现了以下共通点。

1.地段论在旧改上同样适用。土地价值越高，所释放的效益越大

区位条件对土地价值有放大和缩小效应。同等开发条件的两宗地，分别放在中心区和郊区，产生的效应天差地别。2.城市更新关乎界面、配套、人文等多维度领域，体量足够庞大，才有广阔的想象空间尤其是巨无霸旧改，自身便是一座微型城市，包罗万象，应有尽有，完美匹配城市发展和人居民生的多样需求。3.城市更新周期长、成本高，且涉及到历史文化传承与保护，极度考验操刀者的实力。城市更新从申报、立项、赔偿谈判、签约再到开发、回迁、入市等，个中流程复杂。且涉及多方博弈，一个实力强劲的操刀者很重要。放眼广州，沥滘项目当之无愧。谈及城市更新，那必然少不了广州以及中心区最大的城中村——海珠沥滘村。自旧改信息传出之后，一举一动，不仅牵扯着超高的

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