买在珠江新城也不涨,选房第一步,就错了

文：千一

广州绝大部分二手户型都是过气的！

这，就是二手卖不出去的原因之一！

所谓的过气户型：

1、面积大，房间少。比如90㎡做2房，舒适性有了，但实用性低了；

2、暗厨、暗卫、暗室...采光、通风差得离谱，住得也压抑；

3、奇形怪状、面积浪费。以前的很多二手房为了外立面的造型，强行凹户型...也是难为了设计师。

现在大家喜欢什么样的户型呢？

1、面积合适，房间数量多，同总价可以多一个房间或多一个卫生间；

2、明厨明卫，还追求南北对流、全景飘窗；

3、户型一定要方正！犄角旮旯、七拐八歪的都退退退！

现在买房的年轻同学可挑了...（此处褒义）

买房，一看地段，二看户型。

同区域内，人家新房要颜值有颜值，要性价比有性价比，户型还很能打；二手呢，容颜衰老，价格还贵，户型拉跨，一定是会被市场逐步淘汰的。

当然，地段好，可以让人忽略一些户型缺点；但户型差，再好的地段都是缺乏竞争力的。

珠江新城就是一个例子。大部分小区户型都已经out了，全靠地段价值在撑着高价。

比如顶豪凯旋新世界广粤尊府，啥都好，就败在了户型上。要是没有地段加持，也难卖。

（这个户型还算好的了）

又如保利心语，珠城刚需上车红盘，指导价榜上的TOP1，它的户型真就“麻麻地”。80多平只做2房，还有各种尖尖角...

珠江花城小户型为什么能卖爆知道了吧？方正的同时，把77㎡做出了3+1房。

同样再看中海花城湾和星汇云锦。前者小三房户型很畅销，价格也屡屡冲高；后者就是90多平做2房的反面例子，小区品质、管理其实都不差，但无论大户型还是小户型价格都卖不过中海花城湾。

当然了，户型只是其中一个影响因素，还有地段等的差别，中海花城湾地段更优。

珠江新城尚且如此，其它区域的过气二手户型，可以说是毫无竞争力。

挑几个典型的继续说说。

黄埔花园、金碧世纪花园，都是老黄埔二手热门小区，内部产品分化严重，部分户型已经不受待见了，买了那就是给自己后期换房找罪受！

一个是黄埔花园的两房，面积普遍在约77-90㎡之间。现在两房越来越没有市场了，因为满足不了现代家庭的生活需求。

而且这种户型还存在硬伤就更减分了。比如空间不规则、卫生间门对着厨房、没有入户平台...居住舒适度不高。

但这种两房的价格去到哪了吗？指导价3.8万/㎡，实际价格4.2-5.4万/㎡，年的时候还卖上过近6万/㎡的价...

高位买入，楼市平淡期想出手应该会哭。

（87㎡两房）

看隔壁的万科城市之光，E区85㎡虽然是北向，但做到了三房两卫啊，实用性强多了，还有入户花园，当初开盘仅卖5.4万左右；南向的95㎡三房两卫才5.6万/㎡。

当城市之光进入二手之后，黄埔花园就要后退了。

不说远的，刚刚引入铁英的黄埔新城，93㎡三房均价也才3.5万，最低2.8万，价格不比黄埔花园香？

（万科城市之光E区85㎡户型）

再看金碧世纪花园，请远离这种厨房出阳台的户型！一不对流，二会把厨房的油烟吹向客厅。

（68㎡2房。贝壳挂牌价4.6万/㎡）

这是被富颐77㎡2+1房直接秒杀的节奏...

（富颐77㎡）

来到海珠第一金碧花园，贝壳上的广州人气小区榜第一名，却是暗卫、暗厨的代表。

不说它和新房比，这种户型和自身的第二金碧、第三金碧比，就已经输了，因为后两期的户型都做了改良，避免了这种暗卫、暗厨。

户型如此拉跨，为什么还能受欢迎？离地铁站近、小区规模大、园林绿化不错、配套挺丰富。

但在现在年轻人越来越看重居住功能性、实用性、舒适性的前提下，这种户型的价值会渐渐削弱，即便地段、配套加持，它也比好户型价更低，更难卖。

再看天河员村板块的美林海岸花园，价格高到离谱，7-10万+/㎡。价差差在哪呢？户型。

户型三尖八角的一般价格只有7字头，跑输了本小区，又会被外围核心的新房抢客。

同是多万，美林海岸花园有户型硬伤的80㎡的2房，和万博核心的和樾府更舒适、更具实用性的、㎡3-4房，你会怎么选？

所以，这些过气的二手户型一定是被市场放逐的。

之前还写过的科城山庄干不过星樾山畔，可以倒回去复习下，这里就不多言了。

牛市时好的坏的户型都能一起涨，吃红利，但是熊市，谁优谁劣暴露得很彻底。

买房的同学切记能挑方正的就不要挑异形的，能南向不北向，能多一房不少一房，能多一卫不少一卫！（土豪当我没说）

当然了，新房也有很拉跨的户型，比如雅居乐天际、时代珑星...二手也有还不错的户型，如万科东荟城85㎡三房户型、时代花生等，不能一竿子打死。

以上，欢迎评论区留言探讨。

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