海珠首个城改来了省二院正式招标,申请资

谈到广州城改项目，黄埔区有鱼珠旧城改造项目，越秀区有南洋电器厂项目，番禺区有永大社区和先锋社区，天河区有六运小区，荔湾区有聚龙湾启动区，白云区有广智片区改造项目。

核心城区里面，仅有海珠区还“单着”。但是，这样的局面终于被打破了，没等到广州市直营公房的消息，却迎来了另一个重大项目。

国庆长假前一天，广州公共资源交易中心医院、医院宿舍区项目改造项目（下称：省二院城改项目）公开选择改造主体公告。

这标志着海珠区城改领域正式破冰，迎来首个城改项目的改造和招标。

不过，翻看省二院城改项目的招标要求，并不低，申请主体资格要求，可以说淘汰了国内99%的房企，特别是在净资产、资产负债率、过往旧改经验三个方面。

如此苛刻的条件，也有可能名花有主，静待最终结果的出炉。

01

投资4.1亿元、宿舍楼全拆

省二院城改项目位于海珠区石榴岗路1号，其四边为：医院、西至江海大道,北临新港东路、南至广州市甘蔗研究所，总用地面积为2.01万平米，改造范围内总建筑面积2.87万平米，涉及户，户籍人口人。

改造模式为旧城连片全面改造，总投资约4.1亿元，规划总建面为17.3万平米，其中地上计容建面11.93万平米，地下停车库建筑面积5.37万平米。

依照网上流传的效果来看，项目北部建筑将保留现状，中部为新增的公共建筑，南部为原省二院宿舍楼拆除、重建的回迁住宅。

一对比，前后足足扩容了8.6倍，新增面积主要来自医疗建筑、公共建筑和住宅部分，医院部分保持原状。

其中，新建的省二医广东国际医学中心，建面达到3.43万平米，以及配套的地下停车场面积2.61万平米；同时，融资社会医疗计容建面为5.73万平方米，将建设为大健康服务中心。

住宅复建区建面则为4.4万平米，包括地上住宅建面2.77万平米，地下车库1.63万平米，以及公共服务设施平米（按住宅建筑面积11%进行配置）。

可以看到，改造后的省二院，实现了医疗优势、住宅双飞跃，新建了广东国际医学中心、大健康服务中心，重建后的住宅及配套得到了很大改善。

据了解，省二院城改项目将拆除现有医疗区部分建筑，建设广场绿地；同时，宿舍楼整体拆除后，新建1栋25层医院综合大楼、1栋35层的回迁住宅楼，扩建后，医院床位将从个扩容至个，地下车库提供超过个车位。

目前，省二院周边居住环境成熟、商业等各类配套齐全，又占有优质的地理位置，临近猎德大桥、客村商圈、琶洲会展中心等，无疑提高了所在片区的价值。

附近小区有广发新村、商学院宿舍、华怡花园、利海假日轩、珠江帝景、纵横广场、东建大厦等，中介机构二手房数据显示，上述楼盘均价（单位：万元/平米）分别为3.2、4.9、3.4、6.2、5.5、4、4.5。

02

要求负债率低于55%、有一线城市旧改经验

如此重要的建设方向和位置，自然对于引入的合作企业要求不会太低。

招标文件显示，主要资格要求为五个方向：

实缴注册资本不低于1亿元。年总资产不低于亿元，净资产不低于亿元，且总资产负债率不高于55%，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。近三年房屋建筑面积累计竣工15万平米以上；在北上广深等一线城市完成或正在推进至少1个城市更新全面改造项目。与广州市医疗机构保持良好合作关系，具备较丰富医疗行业运营经验，年至今对广州市内医疗事业发展提供较大资金支持（支持金额不少于万元，包括但不限于向医疗机构捐赠款项）。不接受自然人或企业联合体申请报名。

上述可以看到，除了要求本身资产规模大、经营稳定之外，在旧改、医疗两个方面也要有过往经验，且限制了联合体参与，入选资格苛刻的可以淘汰国内99%的开发商。

一条条来看。

仅在净资产规模亿元、资产负债率55%这项，国内绝大部分开发商已经不符合。研究机构统计数据显示，年，上市房企总资产超过千亿有59家，净资产均值仅有.91亿元，剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%。

从资产负债率一项要求来看，连过往较为稳健的代表房企保利发展、华润置地、中海发展、万科、龙湖、远洋等都被排除，对应数值为68.74%、59.7%、60.1%、70.4%、67%、69%。

这也意味着能够入选的房企，大概率是港资类企业，比如太古地产、新世界、新鸿基地产、恒基地产等，资产负债率基本低于30%。恰恰上述公司在一线城市基本有旧改项目的操盘经验。

另外一方面，目前广州旧城改造项目中，基本是广州市国资企业的主场，南洋电器厂旧改、聚龙湾启动区、鱼珠旧城合作企业分别为越秀地产、珠实和科学城集团。

但是，资产负债率这项标准，也将部分广州市国企排除在外，包括越秀地产和珠实，年资产负债率对应为69.2%、74.49%。

在医疗标准方面，要求条件则较为宽松，要求是与广州市医疗机构有合作，医疗事业支持时间也是放宽到公告日，说明房企有足够的操作空间。

目前，国内大部分开发商在战略上，也将医疗板块作为重要的发展业务，比如碧桂园、万达、万科、融创等都有相关的投资、运营经验。

除了入选条件上，项目改造时间节点上，同样设有标准，要求年前完成项目建设，且两个重大医疗项目及其配套需要同步建设。

03

海珠城改破冰

实际上，在海珠区城改项目中，一直被视为主角的是：广州市直营公房混改项目。

年8月份，广州市发布了《关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》，其中明确提出，三年推进个旧城街区、个旧厂房、个村级工业园、95个专业批发市场、3个物流园改造等。

在旧城改造方面，共有6个项目纳入到“三年计划”中，包括越秀区南洋电器厂及周边、金鸿顺地块，黄浦区的港湾一村、二村和石化大院旧城、鱼珠旧城，以及海珠区的广州市直营公房项目。

资料显示，广州市直管公房位于海珠区江南西商圈，其多数建筑结构老旧，户型面积较小。年9月，由珠江租赁负责上述项目的品质化改造，并以低于市场租金的价格将这批空置房源供应给了公共服务行业群体。

但是，我们一直没有等待市直营公房的改造消息。反而，省二院城改项目“捷足先登”。

早于年6月份，省二院城改项目所在的AH地块，首次发布了规划管理单元控制性详细规划调整必要性论证报告，开始谋求改造之路；同年9月份，上述项目地块正式发布了控规。

随后一段时间里，省二院城改项目地块不断调整控规，年2月份、年1月份、年4月份、年12月份均有调整。

其中，在去年12月份的调整中，省二院城改项目AH地块及其周边的AH地块、AH地块组成的控规单元，合并成一个整体地块，即AH18地块，用途为二类居住用地兼容商业用地、商务用地；同时，减少了住宅用地平米，增加了1所18班完全中学和河涌两侧的防护绿地。

实际上，这样调整主要是配合地铁18号线石榴岗站的出入口设计。

新增的地铁站，无疑再次提高省二院片区的价值，改造的速度也更加迫切。最新的旧城改造计划中，省二院城改项目也成功进入了名单。

乐居城更初步了解到，省二院城改项目拆补方案项尚未流出。如此地理位置和配套，多少钱一平才合理呢？不妨留言说说。

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