珠江新城后续的行情和接下来业主的选择
先回顾一下上篇文章的内容：年，不讲逻辑的广州楼市。
珠江新城成交量确实很火，2月成交套，截止至3月4日已经成交27套。
市场的声音也是两边倒，一边说行情来了，要赶紧买，一边说业主看空，要赶紧卖。
上篇文章只是简单说了一下广州整体的行情，但珠江新城我们还没有细分去说。
珠江新城其实是一个不大的市场，盘子很小，小户型也不少，比较容易炒作。
疫情放开后，确实有很多外地的买家进来，然后带动本地买家入场。
但年后的成交量，大部份是以小面积或差的朝向等蟹货为主，或者以一些非主流小区成交为主。
比如平时不怎么成交的中区的尚东君御、尚东美御，东区的嘉裕丹顿、尚东宏御，西区的广弘天琪、利汇名悦都开始有成交了。
一方面是去年一整年珠江新城的好房子价格一直在涨，没啥好货可以买了，隔壁这些品质不差的小区就有人开始找补涨机会了。
另一方面是网红盘的两房北向等也开始成交了，似乎是在找到市场的平衡，总不能一直维持这个翘翘板行情下去，
以上这些不好卖的都卖出去了，其实归根结底还是投资性需求，比如杠杆较高，而且目前利率还是比较低的，没错，就是你想的那种方式。
但珠江新城各个小区的好房子在单价上其实并未突破的，突破的时候反而是去年年底。
不过，两房或北向的价格开始跟上来了，一年前中海花城湾的两房才14万多，现在都17-18万了。
投资性的需求会短暂的推高房价，但长期推动还得需要真实的购买力。
当投资客发现价格贵了之后，有可能就不买了，或者杠杆较低、成数不足时就会开始退场。
卖房子的那些人也不是看空，原来自己的房子那么难卖，现在发现好卖了，其他人也纷纷挂出来卖了，去换成更好的标的物。
我不认为通过炒作可以一直维持这么高的涨幅，金融这个属性所依附的是住宅本身的居住功能，当不具备居住功能时，它的金融属性也会减弱。
珠江新城中区花城湾和嘉裕公馆，以及东区的凯旋和汇悦台，还有保利天悦价格的突破，才算是真正的行情，当然不包括花城湾的两房。
东区作为广州豪宅的天花板，它虽然在CBD附近，但有稀缺的江景、公园、容积率低的这些资源，只是价格已经太高了。
还有，珠城这么火也多亏了琶洲南挤牙膏一样的卖，大家买不到就只能回来珠城。
很多珠江新城的业主卖了房子会去哪里，他们卖掉差的房子，肯定会选择更好的，但同板块置换的话，一是没有可选择的房子，二是价格太高，不一定买得起。
你以为他们卖掉一千多万的就能买得起四五千万的花城湾、凯旋吗？不是买不到就是买不起，但两三千的还是够得着的。
很多珠城的卖家会去选琶洲南TOD，这个盘马上要开3/10栋了，但是货量很少，的只有25套，和的各50套，的有几百号人排队了，关系不够硬是肯定买不到的。
还有一群人会等保利天御，单价18-20，面积-方，总价半个小目标起。
从价格和性价比来看，琶洲南显然比珠城这些一般的货更值得买，只是不一定能买到吧。
现在上了一千万以上的买家，还是很追求居住舒适度的。
总结一下，珠城接下来这个月应该没有2月那么火，价格上去了首付也高了，也没啥好房子可买了，会进入短暂的博弈期，买家会观望，卖家会惜售。
如果是有好的户型朝向的出来，我觉得还是可以买的，因为你也只有在这种短暂的博弈期入场，旺的时候你也捡不到漏，但一定不要用过高的价格去买一些蟹货，买的时候容易卖的时候就难。
琶洲南如果能买到的话当然也可以去争取一下，未来琶洲南这个板块大概会和珠城东区一样，是一个比较宜居的高端居住区。
一手的时候好卖，将来的二手也会很好卖，而且这些带花园的房子将来也会把珠城的这些单体楼给比下去。
当然，这么好的房子真的不一定能轮得到你，如果你想买却买不到就当我没说。
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