降比指导价便宜56万现在买二手房是捡
2个半月前，猝不及防的一记重拳，似乎让广州二手房市场一夜之间由秋入冬。
市场上一时间众说纷纭，有人说现在的广州二手房市场与深圳“凉度”有一拼，也有人说不着急入手还能再降。
那么从数据来看，广州二手房市场的真实表现。
降价，成为了广州的新常态。
疫情回暖过热，年8月31日晚，广州发文建立二手住房交易参考价格发布机制，并点名96个二手小区。
新政出台后，广州市场急转直下。
年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，广州二手房价环比下跌了0.4%。这是连涨数月后，二手房价的首次下降。
在最新公布的70城住宅销售价格变动数据中，广州二手房价环比跌0.6%，出现“两连跌”情况，降温力度进一步加强。
具体到各个行政区域的成交均价表现，全市11区都呈现了下滑趋势，下跌幅为-元/平。
其中，天河区10月份二手均价重回5字头，环比下跌元/平，海珠、荔湾以及南沙三区的下跌超元/平。
在多重压力之下，各区房价“主动降档”。
数据来源：CRIC克而瑞
除了房价降档外，高价房源成交明显减少。
10月，广州二手市场总计网签成交总计套6万+/平房源，成交占比仅为6.1%。
相比9月份，广州成交二手6万+/平房源达到套，占比8.9%。
而价格的回落，并未促进市场的升温。
据克而瑞数据显示，10月份广州二手住宅成交量仅有套，同比下降51.27%，环比下降15.91%，刷新年内新低，仅仅达到1月份的1/3。
房价跌了，指导价小区有按照指导价出售吗？
二手楼盘有指导价，与等于或低于指导价挂牌，是两回事。
广州首批出炉的指导价，基本都在小区原成交价打5-7折。
而≤指导价挂牌，相当于业主自愿“割肉”。毕竟这个指导价只是给银行放贷的参考价，二手房的实际售价依旧可以维持不变。
据房小擎不完全统计，首批96个限价的小区的真实放盘价，发现5个小区共21套房源按指导价挂牌。
数据来源：中原地产、链家
在市中心的指导价二手房里，天河并不是最“拽”的，越秀、海珠没有一套房肯低于指导价挂牌。
这份名单里，越秀区的楼盘可谓受到双重打击，一是指导价影响，二是“教师轮岗+双减”对学区房利空。
因此，降价的房源不少，总价大幅下调了-万不等，但最终总价依然在10万+/㎡，距离7-8万/㎡指导价还远着。
数据来源：链家
而海珠区的楼盘放盘量非常少，像珠江帝景苑这种户的超级大盘，只有39套房源挂牌，挂牌量不足1%。
且这些项目多位于滨江东、琶洲、创新湾区域，降不到指导价也很正常。
占了指导价小区名单超过一半的天河区，居然有4套二手房的挂牌价跌破指导价。
一是华景新城，一套87㎡三房最猛，挂牌价比指导价还要便宜元/㎡，总价比指导价便宜56万。
另一套78㎡两房，总价比指导价便宜37万。
截图来源：中原地产
放盘量多，就算在天河区也不太yyds。
截图来源：中原地产
二是盈彩美居，年年初小区均价大致4.7-4.9万/㎡，只是纯南向户型要5.3万/㎡。
若是在去年年初前入手的业主，若有心卖房，降至指导价难度不算大。
而非常令人意外的黄埔，居然没有低于指导价出售的房源。
据房小擎统计，除了雅居乐富春山居和龙光峰景华庭，其他小区的放盘量少于20套，处于交易相对停滞。
而雅居乐富春山居和龙光峰景华庭的指导价分别为元/㎡和元/㎡。
这两个盘虽然受到科学城3字头的一手房冲击较大，但指导价与之前售价差距过大，也没有跌破指导价也是正常情况。
指导价名单中，承担降价主力军的是番禺区。
番禺区被纳入首批二手指导价名单的小区只有8个，主要位于万博-华南、洛溪两个成熟板块内。
其中，低于指导价挂牌的房源足足有17套。
降价盘最集中的广州雅居乐花园，挂牌量共有套。
低于指导价出售的房源有12套，超过放盘量的10%。
想在万博-华南板块置业的朋友，现在去雅居乐花园看看。不过，降价房源以大户型为主，挂牌总价最低万，入手门槛不低。
同样星河湾也是大户型降幅大，面积最小的㎡三房。
另外，复式大单位也容易受到冲击。
自在城市花园近两年的单价涨幅有6千多，而降价的4套全都是复式大单位。
管中规豹，可见一斑。
总结一下，目前广州二手房中，有三种房子的价格比较容易短期内受影响。
第一种是放盘量大的房源。
就像增城的一手房那样，二手房供应量大，竞争非常激烈。
因此，大家置业还是尽量不要选择超级大盘。
因为楼市调控面前，大盘往往更容易向市场妥协，哪怕身处天河也不例外。
第二种是大户型房源。
大户型房源往往投资属性削弱，以自住需求为主，但大户型并不是每个人都住的起。
大户型降价多，也就很好理解，毕竟总价高，流通性不如一般房源。
一旦业主急卖，很容易妥协降价。番禺区指导价小区里，降价房源全部都是超㎡的大户型。
第三种是学位房。
目前基础教育正处于变革期，“民转公”提速，教师轮岗制度实施，越秀区中学里的差校基本被合并或被名校托管，教育越来越均衡化。
只有学位单一卖点的小区，价值正在下降。
最后，房小擎给买家一个建议，若非刚需买家，不必急于入手。
大户型的房源目前正在降价，议价空间大着呢，想置业的买家可以多比价多看看。
至于可以有钱买一般户型的朋友，可以看看一手房，目前性价比高。
刚需买家预算有限，且低价房源可选不多，若不想买偏远的一手房，市区二手房也不失为一个不错选择，看到合适价格的可出手。
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