广州2022供地计划启示市区次新以后会越

近日，广州供地计划出炉，供应计划当中大部分住宅用地供应都在老生常谈的大粮仓北二环以东区域（蓝精灵、增城）和南部大粮仓南沙板块，今年甚至比前几年供应还要凶猛。

传统中心区：预计供不应求将进一步加剧

今年传统中心城区范围内的宅地供应以荔湾海珠江景地块为主，广州的房子一旦扯上江景，基本上就等于跟普通买家脱离关系。

当然啦，越秀还有一些零零碎碎历史遗留的供地没有放进供地计划里面，不过也影响不了大局。比如：荣华南项目

先烈南项目

这些地块乃是ZF几经辛苦，经过多方协调、拉扯多年才腾出来的。因此，站在ZF角度，大概率不会让他们便宜卖的。里面不仅包含安置成本，还包含当年财政预算的需求。站在开发商角度，面粉成本高，最终只能通过做豪宅，提高单位溢价来回本，ZF也是默许的，因为如果没有分销商帮忙包装出售，地就是烂地，没法套取价值的。站在受众角度，广州虽然扩张至今，仍不乏传统中心区居住需求，常年的饥渴难耐，导致的结果就是，无论出来的是什么菜，只要有供应，就会立即被抢光，无一幸免。

新兴中心城区：预计能刚好能达到供求平衡

新兴中心城区范围广州大道以东，该区域也只有零星几幅地供应。不过，由于新城区的单个供地规模通常比传统中心区大，还有不少旧村改造带来的潜在供应，因此稀缺性不会像传统中心区那么强。

热门近郊中心：预计有可能出现短暂供不应求

在本轮供地当中，比较意外的一个是，番禺万博、萝岗科学城核心区、黄埔鱼珠这几个热门热门近郊区域中心0供应。

而这几个板块的潜在拆村供应其实也近乎0，比如科学城核心区只有暹岗大壮一个旧改项目，未来两三年的潜在供应不超过三千套，而番禺万博和樾府卖完之后就没有其他供应了，勉强把旁边一点汉溪长隆tod拉进来说，也只是几百户体量。鱼珠就只有一个几百户的超豪盘鱼珠城改项目和一千来户的富颐三期（现在在卖的富颐绝不算是真正的鱼珠）。

外围区：预计供过于求进一步加剧

黄埔：大量供应集中在俗称蓝精灵板块的云埔、长岭居，这供应量恐怕卖十年都卖不完。

白云：大量供应集中在北部板块

南沙：不必多讲

外围区供过于求会持续很长一段时间不经不觉，广州调控加辣已经半年，但二月份公布的70城房价走势中，广州还是涨了。这很大的原因是因为这半年来广州的楼市调控基本上就只是集中调控外围区，外围区的成交在特殊关照下彻底跪地。

了解广州楼市的朋友都知道，外围区的交易量一直大于中心区，而中心区均价约2-3倍于外围区，高个子数量不变，矮个子变少，意味着平均数必然上升。需求端：年信贷全面收紧，水龙头是自下往上关的，而且外围区刚需较多，有别于中心区土豪的资金募集能力，少贷一成对于刚需来说或许就是能买与不能买的区别了。因此资产质量排序靠后的外围区收到打击最严重。供给端：外围区限价之严格几乎要了开发商的命，开发商手足无措，接连躺平，进入冷静期，思考如何在本已靠薄利多销为继的郊区盘如何在严酷的限价之下安全地卖完。因此很多外围区的盘都纷纷暂时惜售。

导致的结局大家都看到了，就是广州整体均价进一步攀升，外围区供过于求进一步加剧。

结论1：传统中心区的车门已对普通买家关上

传统中心区范围已经彻底抛弃刚需、刚改买家，只适合真·实力买家，对应买新房次新，以及中心区情结强烈的普通买家，对应高价接盘微改造后的老破小。我估计，广州传统中心区的行情，在十四五期间，会完全发展成为以下这样。新房：富人的玩意，排队摇号拼关系加餐也得抢崩头。二手电梯房：全面豪宅化金融化，彻底抛弃大部分购房者。老房子：然鹅，随着经济增速放缓，zf财政趋紧，郊区的资源配套与人口增长矛盾日益严重。再加上中心区不断大批量微改造老社区，质素好，资源好的老房子也有可能变得稀缺。

结论2：新兴中心区范围门槛会越来越高，也将彻底抛弃刚需，完全面向刚改、改善买家

其实目前新兴中心区都已经不便宜了，比如7w的保利天汇、珠江花城，8-9w的天河壹品、奶厂，12-14w奥体北双豪。既然中心区的原改善买家被彻底赶下车，那他们大概率只能继续往东或往西跑，相当于降维打击，因此新兴中心区范围的新房价格会进一步水涨船高，首付比例要求也会进一步提高。

结论3：近郊区域中心将迎来阶段性稀缺

接下来，嘉禾、万博、科学城核心区这些板块是否再有大批量新房供应，就要看旧改是否顺利。目前来看，这几个板块在十四五期间的潜在供应几乎都只有一两个新楼盘，鱼珠片区的富颐，科学城核心区的大壮名城，万博核心区的和樾府，白云嘉禾望岗的新世界云耀。这些盘继续接收因中心区车门关闭而被迫退而求其次的需求，他们将作为撑起当地价格天花板的核心群体，目前的价格也将会进一步坐实，部分户型朝向好的还会再往上一点点。

结论4：外围区域还可以慢慢挑慢慢选

既然继续天量供应，各新盘的内卷自然是没办法在短期内结束的。内卷的征途，各种厮杀，抢客大戏扔会持续上演几年甚至十年。这样的好处是，买方市场，选择空间大，产品的包装会更加精美，价格水分会更加小。这样的缺点是，买入这些板块基本就是自住了，未来很长一段时间内，很难出手，除非你折价卖，送车位卖，不然大概率无法打赢源源不断推陈出新的新房。另外就是人口增长与资源错配的问题，外围板块zf投入起效速度赶不上住户增长速度，导致教育医疗资源矛盾会越发严重。

接下来就只能拭目以待，看看zf会如何微调其调控政策了。雪球：目前看，天河，海珠，越秀这些老城区的新盘都呈现类豪宅化，就是新盘基本是豪宅，或接近豪宅的售价。比如天河，今年新盘都没有像保利天汇这种刚改的项目了，要买天河的，要不天汇，壹品，要刚需新盘就这些，不然就是豪宅了。也是因为这个原因，现在天河的，广园快速以南的二手次新盘开始被买爆了，因为新盘没货，都在买二手了。按这势头，天河广园快速以南的二手次新盘有一种齐头冲向十万单价的势头。当然，最近天河二手房的炒味真的很浓，但也很难说它贵了后就没人买，因为已经开始变成金融化的交易筹码了。没有了新盘供应的压制，以后老城区的新盘或二手次新网红盘就有了“稀缺”这个炒作的理由，可以明确告诉你这是贵的，没有值不值的说法，你爱买不买，但也很难便宜。你可以买贵得离谱的，快8万，10万一平的天河二手网红盘，也可以分流去买番禺，白云便宜30%~40%的同等质量二手房，或买新盘。要性价比还是说看中“天河”二字，就任君选择了。

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