羊城楼评珠江花城

本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测，所有内容均为独家客观分析，对所有开发商楼盘不进行背书，同时不作为购买指引和广告邀约，请谨慎入手。

珠江花城三四期要开了，作为天河仅有的三个刚需盘，热度一直满满的，从年开始，珠花红得就没停过，只不过这两年被保利天汇和天河壹品抢了风头。

一、珠江花城的定位

1、主要还是以刚需加改善为主，77/88的三房，/的四房。

这里你就不要跟我讨论什么加1房了，实际上，77/88这种，为了门口加一个房间，反而压缩了本来卧室和客厅的空间。

而像/这种，做了五房，改善人群最需要的是大客厅大主卧大阳台，你看现在的豪宅一般都只做四房就够了，人多到要住五房的话还不如再买一套，直接买个别墅多好。

珠花的户型对于刚需来说是亮点，但阳台太小，没有保利天汇的大阳台大气，多一个房间不如多一个卫生间更好。

话说回来，户型在选筹里面只能排在第四位，排在地段、交通、配套之后。

2、均和小学，体育东师资，或许也是一大亮点了。

但整个天河东、包括黄埔的所有新盘，多少都带挂牌的学校。

学校就在门口，还是很方便的，不过还是会和周边村民共读，生源上面并不优质。

3、总价低就是最大的优势，来看一下价格。

77-89的，总价介于-之间，对于刚需还是有诱惑力的，在金融城买个带花园的三房两卫最少都要万以上了，楼龄也长。

而/的是和保利天汇和/的竞争，总价差不多的情况下，我比你面积大房间多，总价比你高的情况下，我学校比你好，我楼间距比你宽，我容积率比你低。

其实上面几个优点（总价低、容积率低、梯户比低、学校好）其实就是珠花手上的王牌。

位置不好，其他的优点跟上来，这些优点是你将来都超越不了的，而区位、交通这些短板是将来可以跟上的，当然，这个是开发商这么认为的，他也是这么让你认为的。

从自住的角度看，珠花是比天汇和壹品更好的，特别是当下个个容积率高、梯户比高、又没小区，就事论事，珠花的舒适度会比较不错。

二、珠江花城的成长性

上面是优势和劣势，接下来我们看看珠花的未来。

1、交通和配套短板

看上图，珠江花城处于天河和黄埔的交界处。

一般交界的地方政府是不太愿意花重金去发展的，很容易给他人做了嫁衣。

你看天河和白云交界的沙太路，天河和黄埔交界的联和，珠江花城正处在天河和黄埔交界的吉山到堂姬一带。

东南向是广本，四周都是工厂和城中村，吉山村由富力和合景旧改，富力旧改的富颐华庭你也知道了，中途出了很多事，吉山村肯定也是好事多磨了。

未来十年，周边还是以货车、工厂为邻，外非内欧的场景会劝退一部分二手买家。

很长时间内，花城都还只是个孤盘。

一手和二手不一样，一手有开发商的宣传造势，没地铁没配套都能吹上天，但二手不一样，买家一定要见到眼见为实的东西。

另外，二手买家一定会优先购买马上能够享受，或能够触达的。

离地铁太远，即便是将来7号线姬堂站也有两公里，出个门绕一大圈到地铁站，还不如一脚油门就踩很远了，所以住在珠花的话，开车好过坐地铁，地铁有没有不影响珠花的预期。

不要把将来7/19号线的通车预期算到珠花的房价里，不现实。

除了学校之外，什么商场、医院通通不沾边，将来建成也不现实，只能靠自己楼下的底商，说不定还要去蹭富颐的商业。

2、潜在和竞争对手

如果你看过珠花或看过富颐，你一定不知道到底谁是天河的，谁又是黄埔的。

就是这么交叉着，互相看不上，又互相竞争。

当然，珠花没有把富颐放在眼里，因为它在和天汇竞争。

如果珠花将来是受鱼珠的利好辐射，那整个鱼珠的后花园——老黄埔的旧改和供应量，通通都是珠花的对手。

富颐不给力的原因一个是因为开发商自身，另一个是因为产品不如珠花，北向77的两房和92的三房一卫怎么斗得过珠花的77的三房和88的三房两卫，所以珠花卖得贵也是有原因的。

另外，珠花地处天河，卖得贵也是自然，生不逢时的富颐受限价拖累，确实也没办法。

总结

既然珠花是属于后鱼珠板块，受鱼珠利好辐射更多，那它的涨幅会和整个老黄埔相当。

比如，这次老黄埔平均上涨30%，不管是次新的学府里从5涨到6.5，还是黄花从4涨到5.5，将来珠花的涨幅大概是和东部的城光、富颐的涨幅是同步的。

等将来鱼珠片区逐渐成型，富颐的优势可能会更明显。

天河东的到黄埔文冲一带的供应就是金融城到鱼珠的后花园和大粮仓。

买不买还是看你的需求，依赖地铁的就不要买了，花-万去那里买四房更不划算。

以上。

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