天河有盘直降4万大甩卖村貌配套想变身

的下半年，正式拉开帷幕了。

众所周知，在去年在楼市调控下，广州楼市经历了一波难捱且漫长的低潮期。于此也不难看出购房者的需求仍然存在，但市场观望情绪相较浓厚。

据克而瑞数据显示，截至六月底，仅有三区新房成交超过套，分别是黄埔、番禺和增城。

今年截至六月中，广州新房共计网签成交套。此外，全市进入房价增长名单的有7个区域，其中海珠、黄埔、番禺房价涨势最为明显。

不难看出来，由于目前市场不明朗，导致整体交易意向不高。

不过，总有一些楼盘独树一帜，吸人眼球。

听说在寸土寸金的天河，有一个项目直降4万/㎡大甩卖！而这个楼盘，便是天河地王“牛奶厂”的项目——合景臻颐府。

这个楼盘便是天河地王“牛奶厂”的项目——合景臻颐府。要知道，在天河的一手新房，金地天河峯睿、天河壹品要卖到八九万。

即便是天河的刚需盘珠江花城、保利天汇，也至少是5字头。

犹记得，合景臻颐府当初拍地价就已经去到5.1万/㎡。当初开发商的定位就是要打造天河“地王”豪宅的标杆项目。

更是扬言验资千万看样板房，万提前锁定单位。

当年合景泰富以接近50亿（楼面地价约5.15万/㎡）的价格投得天河牛奶厂地块（奥体北侧AT地块）。

不仅成功刷新天河地王纪录，亦登上“广州地王榜”的第三位，仅次于城投越秀南地块及海珠时代大家地块。

△合景牛奶厂地块

规划低密度的板楼大平层，最小约㎡、㎡、㎡、㎡和罕见的㎡旗舰级大平层。

如今的价格却大跳水，甚至与天河的刚需盘价格相差不远。首推的套住宅，至今为止也仅仅卖出7套。

为什么会造成这样的状况？

首先，合景臻颐府所在的牛奶厂板块，不在核心区。

牛奶厂板块当年是和广钢竞争的，市场对它的定位就是改善型板块，并不是豪宅。合景想要改变基调，亦或者改变大家的印象，只能说很难。

从下图也可以看到，牛奶厂板块四大金刚已经把奶厂围绕第定义，豪宅出身的臻颐府在这里就显得有丝格格不入。

旁边的半山溪谷外墙涂料都已经斑驳，真是凄凄惨惨戚戚。

其次，豪宅是个系统概念，不是说总价超过千万便是豪宅。

豪宅一定是产品、地段、配套等缺一不可。

从开发至今，合景项目周边的村容村貌似乎还没有得到太大的改善。对于动辄千万的项目来说，还是缺乏了说服力。

纵观广州的豪宅，无非不是拥有一线江景、山景等稀缺资源。地段和稀缺资源方面，臻颐府到不了一线豪宅的高度。

好地段+好产品当然是最受欢迎的，参考琶洲的一些新项目。

一般地段+好产品，市场不太容易接受，如果价格还高那就够呛。有业内人士调侃，楼盘周边没有什么商业是养老豪宅。

再看回合景臻颐府这个项目，楼盘户数比较少，户型产品也全是大户型，一看就是改善型定位。

项目共17栋小高层，户，主要以~㎡的大平层为主。整个小区的容积率仅2.0，罕见的低密度社区。

项目邀请了日本著名设计大师小林政彦倾情打造，分为春夏秋冬四季主题。园林设计充分彰显了浓浓的东方禅意，极致的日本美学。

不过，这就很考验日后物业维护保养的能力了。

接下来，我们再看看项目的去化率。

据公开资料显示，该楼盘一共有5个预售证，其中3个是1月29日发证的，2个是5月11日发证的，批准预售的住宅一共是套。

即便不参考发预售证日期，从3月份开始有3个月。

这么低的去化，着实是令人堪忧。

在这样的情况下，不少人在说广州豪宅市场开启降价潮。

但校长认为，这有点以偏概全。

用数据说话，我们对比下珠城5月和6月的成交数据，其实完全没有任何崩盘迹象。

市场很大，只能说合景是个例，不能定义豪宅市场。何况，它的豪宅定义还存在争议。

至于二手房的价格波动，亦受房源具体影响较大。

说不好什么时候有人因为各种紧急的原因需卖房回笼资金。

也只能说，这个降价是开发商自己个人行为，并不能代表市场的真实情况。

你怎么看？