为20万作铺垫,天河住宅项目进入天价新

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今年开春后广州“小阳春”没来，豪宅盘也齐刷刷的卖了寂寞赚了吆喝，但这不妨碍吹风20万/㎡珠江新城新项目在今年推货，时隔多年“天价归来”。在《广州市年重点建设项目计划》涉及的48个城市更新项目中，包含了众所周知的天河区冼村“城中村”改造项目，这如同把冼村旧改项目放进了保险箱。冼村旧改项目总用地面积18.49万㎡，总建筑量.7万㎡。含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。▲保利冼村项目效果图保利天御体量较小，规划有1栋办公楼、3栋住宅以及3栋公寓产品，主推建面约-m2大平层、约75-m2商办单位等。其实早在去年底，就有消息传出保利冼村项目将开放营销中心，不过现在很多项目习惯在没开发营销中心前在某某大楼开放城市展厅储客。▲珠江新城

冼村位于珠江新城核心区东侧，是广州CBD片区最后一个城中村，也是珠江新城最难改造的一个旧村。

自年启动改造以来，冼村旧改之路举步维艰，一度因拆迁问题陷入瓶颈，且由于受到拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响，至今尚未完成，这也就促成了现今大家所看到的旧村与顶级CBD大楼出现在同一片地的独特景观。

年2月，冼村三旧改造方案通过；年12月，保利介入冼村旧改；年9月，冼村复建安置地块修建性详细规划获得批复；年1月，冼村股东代表大会高票通过，冼村改造工程全面开工；年市更新领导小组会议审议通过冼村改造调整方案；年3月，《冼村地块控制性详细规划》在市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。

截至目前，冼村旧改一、二期已完成回迁，三期回迁房封顶，四、五期仍在建设之中。截至年7月，冼村签约率已达99.08%，房屋拆卸率达98.13%。

▲冼村

关于保利天御的吹风价20万/㎡，这个价格如果是放在去年的限价环境，这个定价很难，但放在今年，豪宅定价的灵活性就很大了。今年春节后，汇景台的备案价已经到了14.8万/㎡，而且广州市住建局回应备案价没有按价格专门去设置一个红线，这使豪宅的价格一路走高成为可能。在汇景台出了备案第一高价，楼主当时就判断，广州的天花板还不止于10万+/㎡，而是走向我们所不能预料的高价，特别在天河，这个高价还可能往20万/㎡走。楼主说这句话大家可能将信将疑，还记不记得位于金融城东区的臻溋·名铸，这个项目商业大平层B1栋备案价13-21万/㎡，一套顶复（13F）备案价则到了42万/㎡；而位于金融城东区珠光金融城壹号最新一批备案价最高也到了25万/㎡。▲金融城东区一个发展不均衡的金融城都能“普遍”卖到20万/㎡，这对成熟度超高的“宇宙中心”来说，保利天御备案价超过20万/㎡并不算新鲜事。广州的豪宅现在的行情是一边去化差，另一边却往天价喊。同样位于天河的汇景台和臻颐府首开并不顺利。汇景台均价12-13.7万/㎡，去化率55%，只卖了一半多一点点。而卖11.1-14万/㎡的臻颐府，去化表现更差，去化率仅20%。去年11月，鹏瑞地产以底价49.57亿元竞得广州天河金融城东区一宗商业商务混合用地。对于“率先豪宅化”的金融城东区，当时大家都期盼鹏瑞地产把“深圳湾1号”复制到金融城。深圳湾1号项目作为深圳豪宅的”标杆”，它的成功给鹏瑞地产带来了巨大的收益和耀眼的光环，但要在广州再打造一座“深圳湾1号”，机遇与风险并存，必须考虑广州对商业属性豪宅产品的接受度，而且广州楼市已经进入“冰冷”期，高价住宅项目已经开始难卖。保利天御作为珠江新城最后的王者，其稀缺性让该项目想卖个高价并不难，难的是它难以带动天河住宅项目进入20万/㎡新常态。楼主已经组建了珠江新城讨论群，提供给有意购买该板块的读者，如需加群，请添加楼主

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