揭晓租写字楼的ldquo真实rdq

写字楼到底是租还是买？堪称企业的“成长的烦恼”。有人认为租赁写字楼短期不会有资金压力；字楼不合适可以更换，选择自由度高，却不知道租写字楼的“真实”成本。揭晓租写字楼的“真实”成本，租写字楼除了租金、中介费、契税、中介费、物业、水电、装修费等这些基础开支，还有三个你意想不到的成本。

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01

租金涨幅成本

年一季度15个重点城市部分大宗交易成交案例（成交总价10亿元）

数据来源：中指数据CREIS

年一季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到已成交大宗交易32宗，成交金额合计.6亿元。从城市梯队来看，一线城市成交金额.3亿元，占比超9成，其中上海是大宗交易成交规模最大的城市，成交金额达.4亿元；北京、广州、深圳分别为21.7亿元、18.4亿元、4.8亿元。

在疫情防控和经济社会发展成效持续显现的大背景下，稳步复苏的国民经济将对重点城市写字楼市场形成有力支撑。核心商圈的写字楼物业凭借稳定的租金收益有望继续成为热门的投资标的，预计二季度写字楼大宗交易成交数量和规模较一季度或将有所回升。

无论一、二、三线哪个等级的城市，仔细去看，高品质的写字楼依旧是细分市场里的稀缺品，入住率稳定。同时，不难看出，一般写字楼租金是逐年上涨的。

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共享办公/图源网络侵删

目前，一些共享办公有日租、月租、半年租等租期，但常规写字楼租期至少一年，常规在三年甚至五年。根据租期约定租金的基础上，还要约定租赁期的租金递增率，一般是从第二年或者第三年开始月租金递增5%-8%，个别写字楼连管理费也会一起递增。如果公司的利润效益增幅赶不上租金涨幅，那不得不面临企业搬迁的问题。

以m2的办公室为例，租期为5年，日租金为8元/m2/天（参考广州市中心平均日租金），月租金为24.3万元/m2/月，5年租金近万元。假如把公司租赁写字楼5年租金去提前布局，购置潜力板块的写字楼，以3万/㎡左右计算，万元差不多可以全款买一套近m2的写字楼了，不难看出，对于一些谋求长期发展的企业来说，写字楼购买比租赁要划算的多。租赁成本在前期看起来不大，但是随着年限增加，总租金额增加，公司的总支出只会越来越大。

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根据数据显示，企业发展的加快，更换办公室的周期正在缩短，平均每5年要更换2-3次。以平方米的办公室为例，一般更换一次办公室从选址到搬迁需要花费近6个月的时间。假设5年中更换了3次办公室，而在这60个月内，其实有18个月处于办公室更换期内，也就是说5年内30%的时间是需要支付两边租赁成本的。

02

企业规模变动成本

因涨租可能会导致公司搬迁，同等价位下只能外迁，或者在周边选择环境相对差的写字楼，地址变动难免会带来员工流失的风险，对公司的业务也会造成一定程度的影响。

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随之而来的中介费、搬家费、装修费等支出，同样不容忽视，中介费、常规要按半个月或者一个月租金来收取，搬家费用，可能会涉及楼层费、距离费、家具拆装费，人工费等五花八门的项目。

03

装修还原费

很多的企业都在办公室租赁和装修上踩过坑，尤其是装修还原费，装修复原费用在写字楼租赁里面是一个非常重要的条款，但是也是很多人最容易忽略的条款。写字楼租赁一般都是业主提供租赁合同，合同上的条约相对来说也会偏向业主一方。

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租约到期搬走时，公司需要缴纳装修还原费，一般甲级写字楼按到元一个平方收取费用，方的办公室，就会产生30到40万的额外支出，装修要清场还要出钱。

选择租赁写字楼对启动资金不够、初创公司当然是比较好，即简单又省心，但对那些公司规模大的、流动资金充足的公司，从收益、前景、公司的成长和发展等各方面因素综合来考虑，购买写字楼更为划算。

04

写字楼租金水涨船高，购买比租用更划算

随着企业的逐渐增多，写字楼租金水涨船高，优质写字楼的租金更是让人望而却步，企业成本逐年增加，把写字楼变成公司的固定资产，资产可保值增值，可作银行抵押再融资，盘活资金用作其他。公司不会因为续租的问题而被迫搬迁，有效减少客户与员工的不稳定性，保持品牌形象的延续性。

购买写字楼还可以抵税。自年5月1日起，全国范围内全面推广营业税改征增值税部分。企业购买的不动产可以作为增值税的抵扣部分。另外，写字楼，是不可替代的实力背书，企业有自己的写字楼，也能让员工和客户有安全感，有助力体现企业品牌的实力与形象。

众所周知写字楼的布局一般与城市发展方向和政策倾斜地区一致，有写字楼布局的地方，必定执有产业发展的关键要素，只要城市处于上升通道，写字楼也必然会随着整个城市的价值上涨而上涨。

根据第一太平戴维斯数据显示，广州写字楼价格和增值能力方面，是有很大吸引力的，比如：年广州商办物业均价约元/㎡。年广州商办产品均价升至元/㎡，上涨幅度约29%，以这样的收益率来看，广州商办物业的价格上涨空间和保值增值的抗跌性是非常扛打的。

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写字楼那么多，你又该如何选择呢？

选择地标写字楼是一个最稳妥的选择。每一个商务区崛起，都会有地标伴随而生。陆家嘴有环球金融中心、上海有中心大厦，广州有东塔、西塔。值得一提的是，几乎所有地标写字楼都是自持物业，只租不售，因此普通投资者想要购买地标写字楼比较困难。

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一个城市的规划在一定程度上决定了区域未来的价值，商务办公在位置的选择上尤为重要。于广州而言，近几年随着珠江后航道的崛起，珠江两岸也随之出来了不少地标写字楼，最具代表性的有琶洲、金融城、被纳入人工智能与数字经济试验区的大学城板块、万博商务区等，对于资金雄厚的企业来说，是一个不错的机会。

与购买一般的住宅不动产不同，购买写字楼这种大宗资产需要投资者具有超前的眼光和资产配置的思维，企业购买写字楼不仅要看写字楼本身配备，地段、硬件配套、人才以及富有人性化物业管理服务等，这些软性潜力要素更是需要慎重考虑，“软件硬件”两者兼优，才是写字楼吸引总部经济、持续增值的重要筹码。

广州大学城智慧谷效果图

以广州大学城智慧谷为例，项目位于广州大学城－国际创新城南岸核心区，与琶洲、金融城并立于广州第三中轴－科技中轴。目前是广州国际创新城南岸地区最大的办公聚集区，广州大学城智慧谷建设之初就备受瞩目，项目也是目前大学城板块唯一在售甲级写字楼，规划总建筑面积约90万㎡，涵盖办公、商业、星级酒店、公寓、住宅多种业态，凭借与大学城一水之隔的天然优势，聚焦人工智能、数字经济、生物医药、智能建造、现代服务业，打造产、学、研、商、居为一体的产城融合高地。

广州大学城智慧谷效果图

写字楼，捆绑的是整个城市的资源，写字楼的未来，体现的也是城市的未来。广州大学城智慧谷位于广州国际科技创新城南岸核心商务区，与广州大学城隔江并立，坐享广州大学城20万高教资源，有着天然的人才地域优势。

广州大学城自建城以来培养了60多万毕业生，众多高等院校和科研机构使这里成为广州乃至粤港澳大湾区科创与人才资源最为集聚的“宝库”之一，是粤港澳大湾区最强“创新马达”，被誉为中国“华南智核”，以广州大学城为中心，主导科研成果转化的项目也将得到政策的大力支持，广州大学城智慧谷与广州大学城一江之隔，天然的区位优势让项目成为广州大学城科研成果转化的主要承接地，也是项目自规划以来便得到广州市及番禺区各级领导及部门的大力支持的原因之一，项目的建设及招商情况也备受社会各界的广泛

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