天河三盘到底怎样楼主的无人机不会骗人
回南天走了，楼主的无人机终于可以起飞了
虽然今天下午稍有云雾，但比前几天已经好太多，总算能见到一丝丝阳光，楼主今日趁机跑了天河三个项目——联投·文津府、中建·天河精诚壹号、保利中铁物流园地块
天河三盘到底怎样？楼主的无人机不会骗人
01
文津府：学位蹭蹭蹭
第一站：联投·文津府
项目位于天河区执信二路（执信中学天河校区对面），属于吉山板块
楼主开车从珠吉路进入执信二路，在拐弯处入眼便是红墙绿瓦的建筑物，这里便是最新落成的执信中学天河校区，校区对面就是联投·文津府，两者隔开一条路，怪不得联投·文津府要蹭执信中学的名字（项目原来叫广州执信花园）
▲崭新的执信中学天河校区
文津府除了与执信中学共用的一条路，三面被山包围，好在这一片山并不高，将这些山当作景观也未尝不可，而且负离子肯定比市中心高
不过这一片山将文津府与周边的小区、村庄隔开，在商业上有断层，未来的生活便利性肯定不高。目前项目附近几乎难寻一间店铺，周边医疗资源同样匮乏，3公里医院
▲联投·文津府
文津府是在去年10月广州第三批集中供地中，湖北联投以楼面价元/m2拿下天河沥青搅拌厂地块一、二
沥青搅拌厂地块前身就是天河区沥青搅拌厂，为市政维修用的沥青搅拌厂，周边有已发展成熟的牛奶厂板块，背面就是天河巨无霸刚改盘珠江花城
▲天河沥青搅拌厂地块区位图（图源房天下）
▲珠江花城
西侧是广州市天河区环境卫生汽车队，楼主拍的时候场地空荡荡的，可能已经都在外面工作。这么一大片的停车场，如果停满了肯定很壮观，不过一早一晚有车进出，这条路的交通压力还挺大的
▲天河区环境卫生汽车队
项目占地面积4.1万㎡，建筑面积12.3万㎡，项目分为2个地块，共有7栋楼，只配建一所幼儿园，没有小学，这个周边3公里的学校都有可能，以后会不会蹭珠江花城的均和小学要看地段分配
执信中学天河校区虽然就在楼盘对面，不过学校采用“自主报名+电脑派位”方式招收，7个班面向地段范围内“人户一致”应届小学毕业生，3个班面向天河区穗籍小学毕业生
▲联投·文津府
项目总户数户，执信花园没有做小户型，产品面积段为-m2三四房，约3.9万/m2的楼面价，吹风7-8万/m2，最小一套算下来接近万，这肯定是奔着改善型去的
能不能接受这个价格，大家往下看，看到下面的项目，可能会改变你现在的想法
02
精诚壹号：清附不是囊中物
第二站：中建·天河精诚壹号
项目位于天河区育新街南侧，属于岑村板块
这个项目真不好找，路也不好走，如果按项目名称的地图定位导航，你会被引入凌塘村狭小的村道里，所以你必须走育新街
▲凌塘村狭小的村道
其实育新街也不好走，路面坑坑洼洼，一直都是爬山路，路牌提醒你这些路边不能停车，还有就是进入监管区（你懂的），路的左侧有一条通往火炉山的山路，有很多人从这条道上山
▲育新街
未来项目有两条路可以走，一条是育新街，这条路是一条上坡路，而且路面比较狭小，并不好走，但无处不在的监控摄像头和时刻提醒你不准停车的交通牌，让你有点不安
另一条是凌塘村旁边一条正在修的岑村广场东路，这条路能不能通往精诚壹号，楼主未查明，未来如果这条路打通了项目的出口，那就方便很多，可以直达华观路
▲远眺中建·天河精诚壹号
该项目在第一次出让流拍，后来在去年第三批集中出让时，被中建+广州天投+天科置业联合拿下，成交楼面价3.23万/㎡
天河精诚壹号受岑村限高因素影响，项目容积率只有2.5，建筑密度30%，每栋楼高控制在40米之间
天河精诚壹号占地3.2万㎡，规划了10栋小高层，层高均为13层，总货量约多套；天河壹品占地5.2万㎡，共21栋楼，容积率3.0，总户数为套
▲中建·天河精诚壹号
根据清湾二期选定的地址（看下面的图），我们从一期的招生范围可以预测，天河精诚壹号所在的位置很接近清湾二期的招生范围（以教育局公布的招生范围为准）
但这只是预测，招生政策每年都在变，谁也不知道3年后如何招生，如果你冲着“清湾二期志在必得”的买房心态去的，奉劝还是放弃吧，即使在招生范围，摇号的结果你也不是不知道
所以，清湾二期既是天河精诚壹号最大的利好，也是最大的不确定因素
▲清华附中湾区学校二期区位地图
天河精诚壹号背靠火炉山森林公园，周边环境一片绿油油，空气质量没得说
项目位置不在天河最繁华地段，周边还有一个水塘和一片城中村，城市界面较为落后，附近还有一间戒毒所
▲火炉山森林公园
03
保利天河项目：车流浩浩荡荡
第三站：保利中铁物流园地块项目
从广园东出发再回到广园东，从第一站到第三站，其实就是走了一个闭环。保利中铁物流园地块项目在科韵路与广园东交汇处，很容易找到，距穗莞深城际石牌站约米，周边规划有地铁19号线和地铁37号线等
不过科韵路是出了名的堵车黑点，未来这个项目大门应该是朝向广园东，不关科韵路堵车的事情，但广园东浩浩荡荡的车流也不是浪得虚名的，汽车噪音够你受的
▲广园东路浩浩荡荡的车流
广园快速路车流量非常大，噪音和粉尘肯定会影响到小区环境，广深铁路上密密麻麻的火车在景观上也有一些影响，所以后面考虑买这里的改善买家要注意这些不利因素
▲保利中铁物流园地块项目
去年第四轮集中供地中，中铁物流园地块热度高企，经过多轮竞拍，最终被保利拿下，折合楼面价4.59万/m2，刷新广州最贵楼面价TOP10地块，排名第八
▲中铁物流园地块（图源房天下）
项目总用地面积15.5万平方米，AT地块为二类居住用地，将建17栋住宅，层高在8-20层；AT地块为中小学用地
从整体布局看，住宅多部分楼栋为14-20层，西南侧3#、4#两栋为8层，园林中间配有下沉式庭院景观，除了1#、2#为塔楼，其余均是板楼，整体楼间距十分开阔，通风采光极佳
地块西南角配建一所18班幼儿园，方便小区业主接送小孩；地块右侧是一所45班九年一贯制学校，中小学近在咫尺，教育配套一步到位
▲AT二类居住用地
▲保利中铁物流园地块项目
保利在天河的项目虽然少，但其他房企开发的项目却不少，达到19个。今年3月广州今年首个土拍日，广州城投以底价44.39亿元拿下天河智慧城地块，折合楼面价约2.18万/㎡
此次土拍是今年首个土拍，也是首轮集中出让的第一批。“国企兜底”“底价成交”依然成为此次土拍的关键词，在冷淡的楼市下，根据地块所处区位，项目入市后不容乐观
天河智慧城地块位于华观路和广连高速交汇处，距离21号线天河智慧城地铁站接近1.5公里，交通不算太便利，而且两条主干道夹击，居住环境与保利天汇有得一拼
虽贵为天河，但苛刻的出让条件加上不算太好的居住环境，还有那绕不过的岑村机场限高问题，已经让这个地块没那么香
我们以为的“天河”两字值千金，其实这两字值不值钱要看放在哪里，天河也有一些非常偏僻的地方，有时你明明在天河但你会有在从化的错觉
转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyls/9859.html
