谈住建部5市,再次强调ldquo房住

　　城市拥有比农村更好的资源，所以在过去的20多年里，人口向城市聚集，城市化率也在提高。根据国家发展改革委公布的数据，年全国常住人口的城市化率增加到64.72%，户籍人口增加到46.7%！这表明我们的城市化取得了很好的成果。

　　但这也带来了一个新的问题：城市化达到一定阶段后，下一个人口流动很可能发生变化。这直接关系到房地产市场的变化，所以购房者此时买房时要小心。否则很有可能吃亏。

　　过去20多年来房地产市场的飞速发展与人口红利有很大关系，尤其是这次房地产市场调控后，人口已经与房价基本挂钩。如果一个城市的人口增长较快，那么这个城市的房价自然也会上升，反之，如果一个城市的人口增长比较慢，那么这个城市的房价就会下降。所以，在当前人口流动可能发生变化的背景下，下一个普通人在哪里买房才能吃亏？

　　在回答这个问题之前，必须知道的一个问题是，城市化进入新阶段后，下一个人口流动会发生什么变化？第一个变化是人口不再集中到大城市，特别是四个一线大城市。

　　一方面，目前一线城市的“人口余额”不足，机构调查得出结论：4个一线城市在人口上限仅为.6万人。平均来说，每个城市能容纳的人口上限只有万出头，即使以后想向一线城市聚集，一线城市也要考虑你的问题。

　　另一方面是现在一线城市房价太高，根本维持不了人口。例如，现在北京上海的房价一般超过6万元1平方米，一套房子下来需要万韩元，首付也需要万韩元左右，几个普通人能出这么多钱买房子？

　　如果一个城市没有房地产，总感觉自己没有浮萍，根本没有定居的想法。所以最终结果是，选择留在大城市的人会越来越少。

　　那么现在问题来了。因为人口不会向大城市聚集，未来人口会聚集到什么地方？答案其实很简单。产业转移成本很高，所以从大城市转移的这些产业大部分转移到大城市周边县或三四线城市。

　　到时候，这些地区的产业多了，人口自然会朝这个地方聚集，这就是下一个购房者可以 　　也就是说，未来的大城市人口可能不会明显增加，但大城市周围的城市可能会因为产业转移而出现人口增长。到时候将形成以大城市为核心、以周边小城市为依托的城市群机构。这也是对未来城市发展规划的国家。而且，经济学家林泽平也预测，未来新兴城市人口的80%将分布在19个城市群。

　　在掌握了未来的人口流动后，答案已经很明确了。就是下次买房，尽可能选择购买这个城市群，集中精力选择人口从城市群大量涌入的城市。

　　当然，各城市军队之间会有巨大的经济差异。比如长江三角洲、珠三角城市群的经济发展会比其他城市群好，能吸引的人口也会比其他城市群多。但是问题是长江三角洲、珠江三角洲地区的房价也相对较高。特别是珠江三角洲城市群受益于台湾区概念，部分小城市的房价正在突破满员。

　　这些地区可以继续吸引人口，但在房价高于原价的背景下买房不是好的选择。因为很多人可能缺乏经济实力。

　　幸运的是，除了长江三角洲和珠江三角洲外，未来还会有很多城市群。比如作者比较乐观的成中游城市群、长江中游城市群等。目前来看，在经济实力方面，这些城市群比长江三角洲、珠江三角洲弱很多，发展也相对落后，但如果人口流动发生了新的变化，以后这些城市群将迎来高速发展，到时候一切都将发生变化。

　　最重要的是，这几个城市郡目前房价不高。基本上在普通人能承受的范围内。所以在这个地区买房不仅不会给自己带来太大压力，而且以后还会享受房价上涨的好处。购房者不打算用房地产赚大钱，但买房能实现财富价值的功能也很好。

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