未来房价分化严重,这几个地段成为鬼城,买

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔。问下天河壹品和珠江花城，两个怎么选择？从哪些方面比较下？

回答：壹品位置好过花城，更靠近金融城，珠江新城隔壁就是车陂路北延段，通勤有优势看吹风价就知道了还有一个要比较的是交易条件现在的开发商给得条件是一个比一个苛刻比如花城可能会出个双合同给大家去买，这样的话你首付会多一两成铂世湾抢手的小3房直接就是全款了，做按揭的都不建议你认筹了壹品的话就还不清楚，不知道到时候玩什么花样如果条件差不多，选壹品略好过花城一点花城要逆袭，只有靠天河执信收不收它了

提问：请问雕叔，左右总价，首套首贷，想去鱼珠买三房，最好带主套，应该去哪里找？

回答：不好的消息是：万总价，在鱼珠买不到带主套的三房了，无论是美林的-平的户型，还是盈彩-的，总价都够不着了唯独有希望的是金碧世纪的平，可能淘一淘有机会

提问：老师您好！我年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIMEZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的万也不知不觉变万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，请教一下，买电梯房总高33层，买32楼好一些还是16楼好一些？16楼便宜0\/平

回答：33层，我感觉你说的就是万科的小区或者楼盘，只有万科才会有33层这个数字一般情况下：哪层便宜就买哪里吧，16楼啊，首选16楼。难道32楼可以望到大江大河吗？呵呵

提问：雕叔，请问一下，一般房贷的流水是需要覆盖月供的2倍是吗？那流水主要涵盖哪些部分？包不包括公积金？银行打印的流水怎么计算得出最终的流水？谢谢

回答：是的，资质好的，比如体制内的处长之类可以比2成低流水一般是你的工资收入，租金，奖金之类的收入公积金一般不看，最好你做流水的时候做大一点就可以了不用太担心流水问题，贷款中介会帮你搞定

提问：雕叔你好可以聊聊自在城市花园一二期么？预算首付在60w以内，月供仅能0-。男方已有一套天河自住，婚前女方想把房票用完。所以这套纯粹作为投资。网上搜索发现这个盘比周边的华南碧桂园等便宜不少，了解到主要原因是附近有个垃圾焚烧厂和墓地，但是两室的租金几乎可以3k5-3k8。想劳请雕叔分析一下自在城市花园的投资价值

回答：是的，自在城市花园其实是存在硬伤的，一方面是垃圾焚烧厂，一方面是墓地，还有就是紧邻着番禺大道会比较吵，至少是有部分楼栋很吵的所以价格就便宜了呗，如果投资，60万以内，首选华南碧桂园和雅居乐花园，尤其是雅居乐花园，60万首付是可以买到两房的，问题不大有问题，找雕叔

提问：请教一下，为什么荔湾，尤其老西关的房价不涨，其实论交通，配套，小区环境，都不比东部的网红盘差，而且去珠江新城上班也很方便，例如富力广场，只能卖四万出头，而东圃的美林湖畔已经接近五万

回答：是不是很奇妙房价的上涨除了信贷之外，就是普通意义上的货币放水除外除此之外，还要看某一个区域和楼盘的增量如何，你有增量才会有人去追啊，以及背后的产品因素、接盘侠数量和质量，是不是你再来对比下老西关VS金融城鱼珠，是不是会有不同的看法我大声的告诉你吧：这就是存量思维和增量思维的巨大鸿沟，这个巨大鸿沟在以后的时间里会慢慢的体现和兑现出来，而且这个鸿沟越来越大

提问：雕叔，纯投资是买鱼珠好还是科学城好？现在在考虑黄埔花园和君和名城两个盘，价位差不多，一个新一个旧，选哪个？鱼珠和科学城未来哪个先发展起来，哪个天花板更高？

回答：鱼珠高于科学城，鱼珠就在金融城东面，再加上琶洲合称广州试验区，这个定位是高于科学城n个档次了，更别说鱼珠这片南向望江之地的地段优势相当的大，广州最值钱的地就是珠江两岸了。科学城其实已经发展起来了，产业确实很不错，鱼珠目前还在萌芽阶段，一旦起来科学城是比不上的，而且鱼珠这些核心板块房子很稀缺，具有不可替代的优势。科学城也仅限于科学城产业园跟区府那几个地铁口一带，跑远了买坑大了，未来科学城的新盘会很多，一个中央城就有两万多户，买家选择会很丰富，所以能在鱼珠就尽量不去科学城，相对而言。最后还是要看你的资金预算去到哪

提问：我在微博上也

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