珠江新城房价泡沫已经比较严重了

文｜邓浩志

我认为珠城房价不合理已经有一段时间了。而明确提出有泡沫，大概是去年11月前后。我应该是第一个提出这个观点的人。最近发现一大批同行，大V都输出了类似观点，而且基本都是房地产大号。现在广州楼市，除了多个主做珠城二手房的自媒体号外（他们为生存，只能继续唱多），基本都在蹭珠城房价太高这个话题。

我为什么最早提出珠城有泡沫呢？

根本原因还是投资常识中一个最朴素而简单的道理——性价比缺失。专业一点的表述就是价格与价值背离太大。

疫情三年，经济低迷了三年，各行各业都在过紧日子，而房地产行业尤甚。

从年中开始，全国房价便出现了几乎是全线下跌，部分城市房价直接腰斩。而珠城二手房价居然在过去三年期间，涨了接近70%。这明显和经济增速，社会财富，行业景气情况背道而驰。这种反向运行首先没有基本面的支撑，很难长久。但也说明了有阶段性的“外力”介入，才使得这种不理性行为得以发生。

我之前曾经发过一条《为什么广州的豪宅越卖越贵？》里面部分解释就适用于珠城，其中有几点是很重要的核心原因：比如实体经济不景，部分中小企业主只能收缩规模，同时把自有资金沉淀到豪宅市场。比如经营贷进入楼市，一线城市豪宅市场成为了这批资金的宣泄口；再比对房地产税的担忧，使得卖掉郊区多套，买主城一套正成为市场新共识等等。有兴趣的朋友可以回看。另外还有一个原因，就是深圳楼市的熄火，导致南下资金更多地选择广州。

深圳房价持续下跌也让外来资金不敢轻易“抄底”。结果广州就承接部分原来计划到深圳买房的资金。但广州CBD没有深圳大，能拿得出手的也就珠城琶洲，金融城。于是这三地便承接了大批全国性的投资资金。而广州二手房指导价政策的取消，刚好又摘掉了珠城按揭贷款上的“紧箍咒”。于是珠城房价便在这几年一飞冲天，直接翱翔。需要强调的是，琶洲和金融城的新房、二手房都不多，所以买家买来买去还是珠城。

珠城的后市怎么看？

首先，刚需自住的朋友不用看了，一点性价比都没有。

其次是投资，也不建议进入。因为广州买房有两年的限售期，在目前这个位置，房价继续高歌猛进2年多的可能性已经不大。两年时间微涨、不涨对投资者而言都是没钱赚的。但政策一旦收紧，房价就大概率会回落（就像现在的深圳，以前大家都认为深圳房价是跌不了的）。

至于珠城房价近期会不会回落呢？主要看政策，看支持珠城近期房价上涨的一些要素有没有可能取消。比如经营贷会不会严查？一量要查，豪宅市场资金来源立马减少。再比如二手房指导价是否重启？如果重启，豪宅市场的杠杆率立马下去。而现在，不但没有指导价，甚至部分二手房正在做超贷，首付只占成交价20%，乃至10%的都有。刚才说的这些支持房价扶摇直上的因素目前仍在，所以不排除珠城房价会继续疯狂。

建议

珠城楼市的现状，地方管理者不会不知道。之所以“放任不管”，有人认为是当前楼市低迷，所以现等市场复苏再说。我的观点和这个有点不同。

首先，珠城火，并不能带动整个广州楼市，甚至他虹吸了部分其他区域的资金，影响了市场的复苏。大家看，过去三年珠城涨了70%，但广州各区的房价却跌了不少，增城、南沙、花都这些，跌20%—30%都有，而核心老城连荔湾、海珠、天河这些都有小幅下跌。目前珠城的买家，都是投资客，而卖方，就我的了解，多半是高位套现，并不属于卖一买一的客户。所以对后续需求的拉动效应也比较低。

其次，珠城、琶洲、金融城房价的上涨，带动了广州统计价格的上涨，使得广州错失了首套房贷利率可以下调的重大利好（按政策规定，房价连跌三个月的城市，房贷利率可以下调）。而且更给人广州楼市“还不错”的错觉，使得松绑政策一次次失之交臂。

其他不良的问题，还有经营贷过多出现，可能引发的后续的纠偏压力；珠城房价过高，如果回落可能对楼市或金融系统造成的冲击等等。所以广州相关部门，可以考虑单独给珠城降降温，避免问题的扩散。

此文大概三个月前在小号发布，今再次转发，观点依然成立。而最近两月，珠城成交量开始萎缩，价格貌似也有下跌趋势。这和由我带头的一堆大V集体唱空有关，也和楼市再次低迷有关。但是经营贷违规使用还在，国内投资渠道缺乏还在。故，后市未必就一路调头向下。趋势暂时也未能完全确立。仍需时间观察。

不过，市场普遍感觉有风险，是一定的。

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hytd/8532.html