友谊第一,打架第二23年天河区楼市分析

23年天河楼市主旋律

年的天河楼市，竞争会非常激烈。

目前在售的项目有：

金融城有珠江天骊、江源半岛、合景臻盈名铸，牛奶厂合景瑧颐府、合生缦云，智慧城智谷有天河壹品、珠江花城、保利天汇、慧源山庄、汇景台，天河北有越秀天河和樾府等等。

未来新开盘的还会有珠江新城的保利天御，五山的天河源筑（就是之前的阳光城·当代檀悦MOMΛ）、保利中铁物流园项目，智慧城育新街、沥青厂地块，金融城鹏瑞一号（公寓）等。

再算上23年土拍市场上可能会释放出来的广铁石牌站、世界大观、上元岗、省工业设备安装公司、梅花铝厂、智慧城南部居住地块等项目一起加起来，大大小小，有20多个项目前后脚入市。

价格从5w+到20w+不等。

这个价格区间，决定了未来的天河楼市，注定是改善型、豪宅型产品为主的定位。

当然，23年的天河楼市，竞争会非常激烈。

不过虽然市场竞争激烈，但实话实说，23年的天河楼市，还称不上是竞争残酷。

大家可以猜猜，23年广州楼市哪个片区竞争最残酷，我过几天会陆续写。

反正不是天河。

之所这么说，是因为23年天河楼市是如下几个特点共同决定的。

1.没有打群架

天河区的在售/在建项目，所在位置都相对比较分散。

比如，都算是智谷大板块，慧源山庄、保利天汇、天河壹品，珠江花城、汇景台，这几个盘，隔的距离是不是还挺远的？

就看离得近的那些，比如汇景台和慧源山庄，价格、定位又相差甚远。

五山你把天河源筑和保利中铁物流园项目一起拉出来，两个盘距离一点都不近，就算再加一个汇景台进来，这三个盘能同时放在一起横向比较的人，我想应该不多。

需求可以说是不甚相同。

金融城的珠江天骊、江源半岛、合景臻盈名铸，再加一个鹏瑞一号，是不是也是同理？

唯一就是牛奶厂几个项目离的近一些，定价也接近一些，但目前这两个项目，因为种种原因，卖的都一般，显然不是主流。

发现了吧，23年的天河楼市就是嘴上说着要干仗，电话摇人摇来了一群，但最后大家不想打，也打不起来，井水不犯河水。

整了半天友谊第一，打架第二啊。

买家在价格、定位接近的项目之间，会有盘算、比较。

但是，通常，就通勤生活就近方便，或者某个配套，等一两项特点，就会促成成交。

就像最近这段时间，买天河和樾府的，会比较天河壹品、保利天汇，甚至珠江天骊。

但最终决定买哪个盘的，一定是这个项目的那条打动你的长板。

指望着看天河楼市打群架的，我也很想看，但确实没准备这个剧本。

2.配套是杀手锏

对于天河这种”名声在外“的区域来说，教育配套是最重要的资源。

而天河大多数新盘，普缺少配建学校的规划。

改善型买家通常可以忍受没地铁，但你要说没有学校，那就会比较影响购买决策。

比如去年年底开盘冲刺的和樾府，成功热卖的一个重要原因就是用配建的学校，狠打了整个天河，乃至广州的改善型买家七寸。

从这个角度看，保利中铁物流园项目，同样有学校，如果产品给力价格合适，有实力改变整个天河东北部的楼市格局。

唯独需要考虑的是，保利在教育配建上，缺少了一点进取心。

3.天河的竞争不在天河

23年，天河楼市最大的竞争对手并不是自己内部的这些盘，

而是海珠以及其他一众小弟。

去年已经有苗头了。

琶洲南TOD、保利湖光悦色等项目，无论是