天河最惨楼盘,2年没涨,业主哭晕在厕所

可以天河，何必其他？广州人对天河的信仰，越发虔诚了。

但是，有一个楼盘打破了这个信仰。这个天河最惨楼盘，两年几乎没涨，价格很接地气，却一直卖不完。

这个楼盘，大家猜到了吗？先卖个关子。

无介好房阳春探盘第二弹，来盘一盘天河。让我们卸下这些网红盘的“外衣”，看看最真实的楼盘真面目和市场行情。

珠江花城

天河最热的楼盘，没有之一，那就先拿这个“开刀”吧。

这个楼盘的最大bug，就是周边环境和交通配套太拉胯，并且在未来几年内，不会有太大的改变。

之前我们已经有了详细的分析《天河“77㎡四房”神盘才卖5字头！看了周边我犹豫了》，这次就不再赘述。

这次去探盘最大的感受是，顶流真不是盖的。

上月加推的4期已经售罄，但售楼部依然很多人来看房，甚至没有空闲的销售来接待我们。目前5期的预售证还没拿到，据说会在5月开盘。

珠江花城真是的刚需福音，户型做到极致，不浪费一平米。拿77平3+1户型来说，整个房子布局紧凑，但也足够一家三口用了。

（77平的3+1房实际是多了一个多功能阳台）

（多功能阳台样板间）

（77平户型的厨房样板间）

除了价格比较接地气和户型实用之外，珠江花城还有另一个杀手锏：教育。

该项目引进了体育东教育集团均和小学（已开学），只面向珠江花城业主，同时项目也被划入执信中学天河校区学区范围。

这也就不难理解为何珠江花城每次开盘都能引发抢房热潮，最低5字头即可上车天河，以后估计很难再有这个机会了。

据说，该项目上个月5分钟去化超过了9成，小户型基本是“秒光”，但是大户型去化相对较慢。

那是因为，有保利天汇这个“死对头”。平的户型总价最少也得九百来万，已经脱离了刚需的范畴，这个预算内，珠江花城的优势就没有那么明显了。

保利天汇

保利天汇，连续两年蝉联天河区销冠盘，年的开盘均价4万多，这次的加推已经去到了7万，涨幅生猛。

上个月加推了、、三个户型，如今卖得差不多了，正在清盘，有一定的折扣。如5楼户型一口价.7万，平均下来6.84万/平。

在保利天汇，我们可以明显感觉到它与珠江花城之间的差异。

珠江花城户型实用，小区景观一般，楼与楼之间的距离较近，容积率较高。

而保利天汇针对的是改善型群体，园林设计比较有格调，楼层较低，户型偏大气，同时商业配套更大更全。

同时在区位上，保利天汇更容易获得智慧城的辐射，未来的增值空间更大。

当然了，这个项目的短板同样很明显，目前天河在售的新盘，几乎没有那个能逃脱这个短板——交通和周边配套非常一般。

首先，该项目距离21号线大观南路站直线距离约1.3公里，步行得20来分钟，也可坐2站公交车。

其次，周边是大片大片的城中村和荒地，并且自身商业配套最少也得两三年后才能逐渐成熟。也就是说，这两三年内，业主们日常生活没有那么便利。

（周边城中村现状）

最后，小区一出来就是干道和高速路，靠这边的楼栋会面临噪音、灰尘等问题。

天河壹品

珠江花城姐妹花的天河壹品，户型也是做到了极致，但价格却高了一个level。

这次的二期将推出的是70-㎡的三到五房，销售透露，小户型预计会去到8万/㎡左右，而大户型9万/㎡左右。大概4月能拿预售证，5月开卖。

位于广氮板块，学位优秀（有机会就读清华附中湾区学校），周边配套成熟（周边已有几个大型成熟小区，商业、生活、医院等配套比较成熟），并且整个小区都是层高仅14层的小高层楼栋，这些是天河壹品最大的亮点，也是敢叫价8万+/平的底气。

例行惯例，再来说说缺点：

①周边没有地铁，短期内也没规划；②整个小区体量较小；③与周边二手房价差明显。

注重居住舒适度的朋友们，可以考虑天河壹品。根据我们的经验，一般开盘前的吹风价都会偏高，说不定会有个惊喜价。

合景臻源/慧源山庄

其实，珠江花城并不是天河最“铁”的刚需盘，论价格，慧源山庄才是刚需盘中的战斗机。

慧源山庄一直是个小透明，即使在大热的天河区，年开盘也没掀起什么水花，直到遇到了合景泰富这个高富帅。

合景泰富接手了部分的房子，重新打造成了高端的“臻”字系列——合景臻源，一下子打出了名气。目前合景臻源仅剩少量平大户型，精装修6.8万/平起，总价万起。

而慧源山庄目前还有很多小户型在售，62-87平的2房，均价5.8万左右（低楼层甚至可以到5.5万），毛坯，现房。

当初买了慧源山庄的业主估计要哭晕在厕所，因为这个盘年开盘毛坯均价已经达到了5.4万/平。两年多过去了，依然没涨，几乎跑输全广州，这可是天河的盘！

照理说，慧源山庄紧挨智慧城，且最低首付万左右就可上车，比珠江花城还接地气，为啥还是不好卖？

两个主要原因：一是户型不给力，在寸土寸金的天河，87平居然也只做了两房，已经劝退了很多刚需；二是这周边的环境，非常差劲，到处都是水泥车，周边都是一些印刷店、装修店，居住体验感极差。

该项目隔着一条马路，就是大名鼎鼎的岑村。从现场看，最靠近马路的房子已经搬空，也拉起了围栏，旧改正在有条不紊进行。

但是岑村实在太大，要想等旧改搞好，周边环境和交通情况得到升级，得5年起步。

有多少刚需，等得起这么多年呢？

小结

目前在售的楼盘中，珠江花城的确可以称得上“刚需扛把子”，而保利天汇也是性价比较高的改善盘代表。天河壹品，户型面积和价格跨度较大，刚需和改善都可以满足，但相比于前面两个网红，如果价格是8万+/平，性价比差了一些。慧源山庄，紧挨智慧城，未来有较好的预期。但这个未来什么时候能来，很悬。不太建议刚需买入，注重长期主义的购房者可以考虑。

◎本文作者

罗言

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