2023年的广州楼市,先透个底,这些区域

年广州楼市，必定会与年不一样！

原因很简单，年的楼市已经触底。在全面恢复经济的大背景下，不可能会比现在更差。

更何况是人口净流入的一线城市广州。

硝烟弥漫，83个新盘已蠢蠢欲动。

这个数相比往年来说不算多，毕竟今年土地供应降了四成，新货自然也会减少。如果按照往年的消化量，这个供应，出现缺货也不是没有可能。

对于年的市场，先给大家透几个底。

1、中心区豪宅化趋势会更明显。

特别是天河、海珠和荔湾。

即将上市的保利天御、珠江天郦、新城市领院、白鹅潭悦府、万科紫微苑，从目前透露的信息来看，全是㎡以上的大户型。

还有今年推出的那些地块，不管是从地价，还是从位置来看，做刚需产品的可能性都不太大。

这也就意味着，中心区的“刚需盘”将越来越少，像珠江花城、城投珠江天河壹品等刚需项目要更加难抢。

当然，像奥体的沥青搅拌厂地块、广纸的橡胶一厂地块、沥滘的洛溪桥西侧地块，大概率还是会做刚需产品，但市区新盘改善化的趋势已不可避免。

这也不难理解，多孩家庭的来临，以及疫情后买房思维的转变，使得这两年改善产品更受欢迎。中心区土地寸金寸土，老广、新涌入的财富新贵购买力也能支撑改善市场的发展。

2、老黄埔、科学城，还有货的能买就赶紧买吧！

年黄埔卖地不多，就四宗，三宗在知识城，唯一的一宗科学城地块保利锦上已经开盘。

像老黄埔、科学城缺货的现象只会越来越明显。

当然，还有一个供货途径就是旧改。

但是这两年的旧改现状与趋势，要短期内提供大量货量不太可能。

3、外围区域去化压力还是大。

增城、南沙仍是供货大仓，叠加原来的库存，货量不少。在价格上，明年不用太担心有大涨的压力。

看一看年广州各区的供货情况。

天河区：改善产品占主导

年，天河预计有7个全新盘上市，但依旧改变不了区域缺货的现状。

位于金融城板块的珠江天郦、新城市领院两个是老面孔了，主推建面㎡以上的大户型。自佳兆业壹号卖完之后，金融城很久没有住宅新货补上了，珠江天郦将是明年的热点。

再就是珠江新城，上一个新盘还得追溯到汇悦台。地段决定一切，保利天御注定是少数人的狂欢。

世纪金源·天河源筑，听起来很陌生。换一个名字，阳光城当代·檀悦MOMΛ，是不是熟悉多了。项目原是东莞庄烂尾楼，过江龙世纪金源接手后被盘活，预计年上市。

另外就是今年卖出的三宗地，按照现在开发商的开发进度，明年上市是大概率的事情。

越秀区：两新盘上市

说到越秀区的新盘，首先得掂量掂量它们的房屋产权问题。

但是明年要亮相的这两个盘，是货真价实的全新盘。

广州城投·东园公馆，就是年广州城投以元/㎡的地价拿下的越秀南路地块，预计明年上市，推出建面88-㎡的三四房。

至于价格嘛，大家不妨大胆猜一下。

同位于北京路老商圈的万科荣华里公馆，是年万科以亿拿下的广信资产包项目之一，周边有1号线农讲所、烈士陵园和6号线团一大广场地铁站，交通便利，配套齐全。

不过项目体量小，占地约㎡，只有一栋楼，约多套货量。

海珠区：琶洲供货增加

海珠预计有8个全新盘亮相，包括缺货的琶洲、客村也有不少新盘上市，主要的供货来自于年的卖出的地块。

客村板块除了保利刚拿下的广州大道南地块以外，还有新市头旧改项目方圆滨江壹号。

两个项目都是在客村地铁站附近，方圆滨江壹号甚至几步路到广州塔，位置多黄金就不用多说了。

琶洲的三宗地，越秀的琶洲西区地块和广州地铁的石榴岗南侧地块住宅占地都不多，供货的大头还是赤沙车辆段地块，广州地铁很有可能还是和越秀合作，继续打造琶洲南TOD这个大火“IP”。

荔湾区：改善大户占主导

荔湾区预计有6个全新盘上市，个个看点十足。

白鹅潭的三个项目，白鹅潭悦府、兰园金桥二期地块以及广船二期地块，除了同处于重金打造的白鹅潭板块之外，还有一个共同的特点：江景。

白鹅潭悦府即原华夏幸福广州幸福中心，今年10月由华润接手。从户型来看，将被打造成白鹅潭CBD的顶级豪宅。

兰园金桥二期地块不大，约1.4万平，旁边就是星河拿下的金桥一期项目星河红缦，后者售价约7-8.5万/㎡。

广船二期是年广州最高总价地块。相比于一期，二期增加了不少商业规划用地，将广船区域的商业配套逐渐完善起来。目前广船一期主推建面-㎡的三到五房。

时隔约20年，荔湾西场板块终于有新盘补货，即力迅·荔筑。

项目距离双地铁西场站不足米（百度地图直线距离），临近广雅小学和广雅中学。附近还有西焦生态公园和流花湖公园，交通、教育、娱乐休闲配套都完善。不足之处是靠近西场立交，对项目有一定影响。

同样位于南岸路上的还有珠实南岸路地块，与地块一路之隔就是西关海和保利天珺。以周边项目的圈层来看，产品大概还是会往改善方向着手。

万科紫微苑是万科广信资产包的一员，位于花地湾。万科花地湾一期热销盘万科金域曦府，余货不多。从流露出来的信息看，二期万科紫微苑直接奔着改善去，只做一种户型，即全南向的四房。

白云区：钟落潭板块竞争加剧

白云区供货还是比较充足的，年预计有10个全新盘上市，主要集中在钟落潭、石井和白云湖区域。

中海麓府是白云设计之都的新盘，远眺白云山。项目体量不大，只有四栋楼，预计推出-㎡的大户型，两梯三户设计，也是奔着改善去的。

钟落潭板块目前已有越秀白云星汇城、保利珑玥公馆和正荣新城云溪润宸三个项目在售。明年，珠实·云悦花语以及三宗刚卖出的地块入场，区域将无可避免地陷入内卷模式。

钟落潭板块楼盘

珠实·嘉悦湾是珠实与广州水务去年联手拿下的同嘉路AB地块，楼面价约元/㎡。

项目靠近同德围地铁站，步行可达。周边有多所幼儿园、小学和中学，居住氛围还是比较浓厚。

项目体量较小，占地约㎡，总建面约㎡，只有2栋中高层住宅，约多套房。

黄埔区：新货集中在长岭居

黄埔这两年供地不多，去年的卖地已基本开盘，今年只有四宗地供应，主要集中在长岭居。

年，黄埔预计有8个全新盘上市，其中5个位于长岭居。

旧改也是一个亮点。

8个全新盘中，有三个是勤诚达的旧改项目，分别是长龙旧改项目勤诚达·悦府、黄登村旧改勤诚达·悦峯以及洋田村旧改勤诚达·悦城。

从供货情况看，年，黄埔楼盘的内卷已经从科学城、知识城转移到了长岭居。而相反地，科学城、知识城和老黄埔这些供地中断的板块，供货将逐渐变得紧张。

番禺区：仅有5个新盘上市

明年番禺将要上市的新盘不多，只有5个，分布在南站板块、万博长隆、创新城以及市桥。

汉溪长隆地铁站旁的耀胜新世界广场预热了挺久，预计推出建面约88-㎡的平层和复式，吹风价不低。

南站板块的广州南站icc项目，是新鸿基去年以78.82亿拿下的广州南站TOD地块。看这名字，就知道其对标的是香港TOD地标项目香港环球贸易广场（香港ICC）。

广州城投谢村地块，也就是原来的恒大足球场项目。如今国企接手，盘活有望。

创新城不用多说，越秀的专场，拿下兴业大道南侧地块后，又多了一子。

南沙区：11个全新盘上市

南沙年供货充足，预计有11个全新盘上市，各版块均有新货，主要集中在横沥岛尖、万顷沙。

值得留意的是，灵山岛尖将有新货补上，为茗筑水岸。

该项目是年广州南投以万底价拿下的灵山岛尖NJY-12地块，折合楼面价仅元/平。

有意思的是，茗筑水岸预计推出的是㎡以上的大平层，吹风价3字头。相比此前灵山岛尖4.5万/㎡左右的房价，这个价格是有惊喜的。

花都区：6个项目将上市

明年花都预计有6个全新盘上市，均是今年新卖出的地块。按照现在开发商的开发进度，明年大概率会上市。

增城区：依旧是东部的供货大仓

供货大仓增城，年预计有16个全新盘上市，全市供货最多，遍布新塘、朱村、中新、荔城、荔湖新城等增城各版块。

有去年拿地的项目，也有今年拿地的项目，还有十几年前拿地的项目。

振业学府里和徐福上坤云境风华，是去年上半年楼市大火时高价拿下的地块。今年市场不太乐观，干脆推迟上市。同时推迟上市的还有力高大家·美颂、珠江·博悦庭、联发悦璞园等。

今年，这些项目将再次出战。

除此之外，还有几个项目值得留意。

位于朱村与山田地铁站之间的淘金山花园，是一个占地超31万平的超级大盘。规划有48栋住宅、1栋酒店、1栋商业楼，同时配建一所幼儿园和1所24班小学。

淘金山花园规划图

项目是年金政公司以3.9亿通过公开竞拍拿下的吊龟岭两宗居住用地，折合楼面价仅.13元/㎡。

地价低，再加上产权缩水，上市房价应该会有惊喜。

再一个是位于凤岗地铁站上的富丰华庭，也就是年新加坡丰树集团拿下的21号凤岗站南A号地块，楼面价约1.2万/㎡。

项目由7栋高层组成，预计推出建面85-㎡产品。

富丰华庭效果图

目前凤岗地铁站周边已有保利水木芳华、中建凤榕台、中奥方直明日公元项目在售。

从化区：4个新盘将上市

年，从化预计有4个全新盘将上市，主要集中在街口和太平。

不过这些项目案名还没有出来，具体的上市时间待定。

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