天河3大新盘,究竟该怎么选

楼市下行，什么样的房子才值得买，立马就显现出来了。

这个小长假假期，我们就走了一趟广州的各大售楼部，去感受下真实的市场行情。

具体的，可以回顾下我们之前的稿件：

假期首日，广州的售楼部「人气还在」

而在众多踩盘路线当中，我们发现，尤以天河3盘和老黄埔庙头2盘的踩盘情况，在稿件发布后被私聊询问最多。

显然，今天这篇，就是天河踩盘的延续稿件。

01

虽然在假期开始之前，我们对于当下广州楼市的热度，还会有一些不可预测性的担心。

但唯独天河，不在这个不可预测当中。

原因只有这么两个。

其一，天河楼市的板块价值。

此前，我们也聊过一个话题。

楼市调整期，入手时机在变，入手逻辑也在发生着变化。

对于绝大多数购房者，尤其是置换买家，与其一轮轮打怪升级，还不如一次到位，把房票用在真正的高阶产品上。

如此一来，主城区的价值就更被放大化。

而贵为广州这座城市如今绝对的区域之王，天河的背后是资源高度集中，是城市价值和城市财力倾斜于此。

眼下的楼市，正在回归以自住需求为主导，以生活质量和周界价值为核心的阶段，也就是说，回归主城、回归核心地段、回归高品质居住体验的，将会是全新的居住逻辑。

两者叠加，天河的价值就凸显出来了。

再讲一个有意思的话题。

在我们跟一位渠道朋友询问某天河新盘是否有合作渠道的时候（主要是为了套点信息），她给了我们一句这样的回复：

「这可是天河啊！还会担心卖的不好吗？」

看，这就是天河的价值。

其二，则是天河的供应量问题。

天河新盘不多，这个话题，无论是我们，还是其他同行媒体，都已经把它聊到枯燥无比了。

而看回整个天河的新盘版图，其实会发现一个特别有意思的点，除了部分楼盘处于单打独斗之外，绝大多数的天河新盘，都集中在了天河东部。

这并不难理解，一个是天河东的开发空间还在，一个是天河的向东逻辑。

这就是我们想聊的第一个问题。

天河能买吗？

只要预算足够，那么就没有任何问题，而天河东，则是天河当下选择面最多、基本面最为扎实的板块之一。

而关于会不会站岗的问题，其实也大可不必纠结。

首先，房子是不动产，本身就有长周期的属性，如果纠结于眼前的一点波动，那你可能永远买不好房子。

其次，天河东部的价值在于「确定性中兼顾了可塑性」。

也就是说，即便二手房行情回落（甚至现在没有这个可能性），可此时的天河东部，依然还在止不住地向上发展。

02

现在到天河东部买房，会有三个楼盘无一例外成为了首选项：

城投珠江·天河壹品、珠江花城和保利天汇。

这三个项目，无一不是天河的焦点盘，同时均在假期期间有新的推货动作。

不过，虽然同处天河东部，但在更为具体的区位上也有所差异。

比如说，城投珠江·天河壹品位于当下广州第三中轴之上，也是现在广州天河的发展重心天河智谷之中，距离广州珠江新城的距离，是三个新盘里面相对更好的。

当然，珠江花城也是不错的选项，地理位置可以说是仅次于城投珠江·天河壹品。

至于保利天汇，则位于天河智慧城板块，属于相对比较成熟的区域，交通通达性也足够，但周边的交通路况会稍微弱点。

地铁，则是三大项目的基本标配。

珠江花城距离7号线二期姬堂站（在建，有望年开通）约1.3公里，未来可快速到达鱼珠、科学城、广州南站等多个重要板块。

天河壹品，则位于19号线车陂西站（规划中）上盖，加上周边还有4、21号线（已开通），未来可以15分钟到琶洲、金融城，20分钟通达珠江新城。

至于保利天汇，最近的地铁站是已经开通的21号线大观南站，以最新发售的五期组团来看，距离大观南站的步行距离大概在2公里左右，也属于可以接受的范围。

再看配套方面。

在这一方面，教育资源配套算得上是天河壹品和珠江花城的杀手锏。

尤其是珠江花城，配建了高标准36班的公立小学——体育东均和小学（今年9月1日开学）和幼儿园。

其中均和小学隶属于天河区体育东教育集团，不仅是板块内最大高标36班规模小学，还是体育东教育集团的四大核心校之一，与体育东路小学共享名师和课程等优质资源。

再加上执信中学就在附近（年面向整个天河区摇号），因此吸引了不少家长买家。

体育东均和小学实景图

天河壹品米范围内，便是名校清华附中（小学+初高中，12年制公办学校），如今已经投入使用（具体入读安排以教育局为准），同时，项目还自建了一所幼儿园

至于保利天汇，则配套有幼儿园+9年一贯制中小学，但什么级别的学校还没确定，这是唯一的不确定性。

日常配套方面，三个项目基本是差不多，要么靠自身的规划配套，要么就依托于板块的配套。

最后，聊下我们对几个项目所处板块的主观印象认知：

天河壹品所处的板块整个城市界面会更新，我们踩盘当天，去的时候比较早，生活气息足够的同时，整个板块比较舒适安适。

而珠江花城，则有点「一个项目一座城」的味道，整个小区规模比较大。

至于保利天汇，说实话，是三个项目居住氛围最为浓厚的项目，但周边环境一般、比较喧闹也是客观存在的。

03

除了地段本身，支撑起市场竞争力的，是具有样板意义的产品本身。

聊完外部因素，我们再看回产品本身。

一一来看：

目前，珠江花城推出建面约79-㎡3+1至5房的单位，其中南向户型约占八成，户户瞰景。

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