广州打新天河壹品金地峰睿选哪个更好

这是拿铁房产观的第78篇原创

这个问题在之前的文章里已经说过了，深度解析：广州国际金融城板块（三），这里再针对这两个盘尝试进行深度的剖析。

小区名：金地天河峰睿

总户数：4栋共户、3梯6户

容积率：3.3

绿化率：35%

车位数：个

面积段：97、、、

配套：自建幼儿园

缺点：处于车陂路和广园快速路夹角处，车流、灰尘较大，小区太小，周边配套匮乏

点评：金地这个开发商进入广州市场已经十几年了，05年在增城永和先后开发了金地荔湖城和金地公园上城，以及后来的金地香山湖。

15年之后开发的金地天河公馆偏改善为主，这次的天河峰睿也是以改善户型为主，定位走的是改善。

为什么会有这样的定位呢，一是地块太小，楼栋数有限，尽可能每栋的面积大一点，这样实际的产值会更高一些，其次，在天河定位改善的方向是对的，前期的天河公馆不就卖得挺好吗。

有些槽点还是要说一下的，由于靠近车陂路和广园快速路，后期噪音和灰尘影响还是蛮大的。

当然啦，房价涨上去了都不是问题，但要注意的是，这个小区太小，绝对不会成为领头羊，将来也是滞后其他小区涨幅的，一定是别人先涨了它才会涨。

为什么？因为硬伤太明显，别人没得选的时候才会看回这里。

可能你不信，那我就举个直观的例子，现在的半山雍景苑就是这样，正好处在汇景路和广园快速的夹角位置，虽然小区也在天河，但也是因为被广园快速给切断，又没地铁。

从房价轮动的规律来看，它一定是后涨的，不处于商业中心，需要等大的行情起来，或者说珠江新城天河公园金融城涨了再蔓延到这里。

等别人接受不了金融城的高价格，才会过来考虑这里，理由是，楼龄新、户型好，但是你别忘了，房价涨跌第一看的是地段，第二第三才是看楼龄、户型、配套等。

当然，它也有一个非常不错的优势，就是学位，可惜它是大面积，总价比天河壹品、天健上城的小面积还是要贵不少。

顺便回应一下小伙伴的一个疑问，打算近期开盘的金地天河峰睿的单价才7.8万左右，和天河壹品有足够的价差，岂不是买到就赚到？

我的回答是，就值这个价，没有所谓的价差，金地有自己的硬伤，天河壹品只是个别户型卖得贵而已，不是所有户型卖得贵。

这么明显的价差，难道开发商不知道，只被你发现了吗？要真这么明显，那还不抢破头了。

好，即便是限价了给你发福利，你确定你能买得到吗，总共就户，你是长得好看还是开发商的亲戚，同样的价格为什么不卖个人情给关系户，偏偏要卖给你，毕竟人情是最贵的。

别忘了，虽然单价有所不同，产品也不同，但我们买的是总价，而不是单价，将来进入二手市场也是一样的，买不买就看你的性价比了。

如果你天河壹品90的比金地峰睿的还贵，那显然天河壹品性价比就下来了，大概90的和97或的户型去对比应该是差不多的。

那我们再来看一下天河壹品。

小区：珠江城投天河壹品

总户数：21栋户、2梯6户、2梯7户

容积率：3.01

绿化率：35%

车位数：个

面积段：70、81、90、

配套：自建幼儿园

点评：珠江系开发的大多都是刚需产品，带一些改善，珠江花城即是如此，得房率高，受刚需上车族青睐，真正的改善不一定看得上。

小区面积不大，楼栋不少，都为14层小高层，除了前面望马路的一排，后排的几乎没有什么景观可言。

当然，刚需小区也不太需要这些，对比一下牛奶厂，除了学位还有景观溢价。

最近听说方的要卖到10万了，在我看来，这个十万要是不包含学位和楼龄，其实是不值得的。

开发商为什么敢卖这个价格，其实是策略问题，一栋楼才13户这种户型，物以稀为贵，让人觉得这种户型是最抢手的。

但我们忽略了一个问题，这个是刚需小区，三房都紧凑得不得了，做五房就更紧凑了。

在刚需小区里，进入二手市场后，面积小的三房反而是单价贵的，因为总价最低，这种情况在强学位房里最明显。

对比一下天河北的学位房，同一个小区里40多的一房一厅和70多的两房一厅就比多的三房一厅单价高，比如侨林苑、鸿翔大厦、金海花园等，同样还有东风广场的学位房也是如此。

如果你现在以10万的价格买入这个户型，将来的涨幅肯定不如小面积的81方，预计81方将会是未来单价最高的户型，当然啦，涨幅虽然没有小面积大，但是好在面积大呀，赚得还得多的。

但是开发商在卖的时候不会这么去卖，他是以利益最大化去卖的，这样能整体拉高货值，面积越大越高是最好的方式。

所以，一手和二手是不同的价格体系，一要看处于什么位置，二要看什么定位的小区。

如果是的卖十万一方，显然就没有牛奶厂的性价比高了。

广氮片区定位的是刚需产品，目前周边除了一个正在招商的天健汇，也没有其他商业，人口聚集效应不明显，即便开个大的商业体也不一定养得活。

天河的商业和写字楼主要还是集中在沿江一带，天河公园居住氛围已经很好，到现在都缺乏一个大型的商业体，反而三溪鱼珠一带由于写字楼竣工，商业体越来越成熟。

另外一个超大型商业体集中在金融城，地上地下都有规模非常庞大的商业综合体，聚集规模效应明显。

其次广氮的出行始终是不方便的，怎么样都要绕道广园才出得去，除非后期车陂北路打通过去，目前十年内也只能依赖公交或自驾出行，十四五规划里19号线都没影。

最后总结一下：以上全错。

在目前广州的楼市行情下，这个时候能买到就是赚到了，开发商的饥饿营销算是发挥到极致了，越是抢不到你越是想要买，越涨价就越想买，摇号只不过是走个过场而已。

如果你不是全款，也不是开发商那里有人，就不要去凑热闹了，尽快买金融城或牛奶厂总价差不多的吧，免得错过其他的上车机会，到时拍大腿也没用。

有几个小伙伴跟我说，全款都没有摇到，当然，如果你运气爆棚买到了，那就恭喜你。

如果你近期想买，或者已经认筹，都可以来咨询我，应该能给你到一些具体的解决方案。

我是拿铁房产观，专注广州楼市研究，只说干货不说废话的房产自媒体。

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