大观路土地交易背后,广州房市涌动的隐流

大观路的土地在一片风起云涌中，被越秀地产以68.32亿元的价格拿下，约合的价格为元。

不得不说，这片土地的人气比他们想象中要低，因为没有人出价超过上限，所以没有引起太大的轰动。

我在晚上三点多的时候，打开了直播间，观看了一场拍卖会。

如果非要我说的话，那就是四个字：暗潮汹涌。

大观路的土地，尽管最后没有达到最高限价，但是其所暴露出的一些大型地产商的竞标战略与发展趋势，还是很有意义的。

未达到最高的价格

大观路的地皮，之所以没有被炒到天价，除了房价高之外，还有一个重要的因素：

这片区域，有很多限制。

尽管建筑的容积率并不高，但是由于建筑高度的限制，建筑的密度也会随之增加，这对开发人员的产品设计是一个很大的挑战。

怎样才能让楼层的档次与空间达到一个平衡点呢？

而且，旁边的那两个楼盘也都是中高档楼盘，价格一天比一天低，这对其他开发商的积极性造成了很大的影响。

根据我所知，由于两个和字号的价格下调，一些地产商已经放弃了竞标。

事后诸葛亮，后见之明

在直播中，我将参与拍卖的一些房地产企业分为三种类型。

第一种，被称为“鸡肋之王”，也就是那些想要竞拍，却又无法竞拍的人，主要有：

中铁：目前在城市内销售的工程进展一般，当地投资公司或有实力取得土地，但总公司不会批准取得土地。

而真实的效果也确认，中铁早上8:44打响了首炮，然后就开始了，主要是参加。

珠江集团：珠石目前的做法，就是以价格优势为主，走这条路，不会再出高价买地了。

他射出两发子弹，然后逃跑。

越秀房产：嗯，你说得对，我在直播间里，将越秀房产划入了配角行列。

依我之见，越秀地产会将重心放在海珠区的上涌区，而大观路则是可以不要的，因为他们手中的工程很多，不用担心没有工作。

不过，我还是小看了这家公司（向全球家企业进军）的决心。

我认为，对此估计不足的，也是保利集团。

第二种是“抬轿之王”。

其中，华润、保利两家公司占据主导地位。

华润集团的新项目很多，包括白鹅潭、金沙洲、公园上城等地，万博和吉山也即将开业，新溪体育场和黄埔体育场也将迎来新一轮的改造，再过不久就是沙盖体育场，工作量很大。

作为一家大型房地产企业，在这一年里，他们已经拿到了不少的项目，但更多的是为了稳定，而不是为了扩大规模。

最后华润集团竞标四次，顺利的将轿子的工作做完。

保利抬价托市的目的就更明显了，因为天汇、天瑞这两个楼盘，都靠近大观路，随着大观路价格的上涨，天汇、天瑞这两个楼盘，也会跟着水涨船高。

我猜保利跟我打的是同样的主意，他们要集中所有的资金，与越秀等地产商展开一场激烈的竞争。

但谁也没有料到，这片土地最终会被越秀拿下。

我想，保利应该是有些遗憾的，至于为什么，我们稍后会详细的分析一下。

第三组，就是你真的需要的那一组。

一个是中海集团，一个是华发集团。

首先是中海，我花了五分之一的时间，都在讨论中海，我对这家公司很失望。

一个很简单的道理，中海要是不做一些大的工程，恐怕很快就会被人淡忘。

中海一共开了两次价格，其中一次是12:25，另外一次则是最后一次报价，也是最后一次，也是最后一次报价。

很显然，他已经下定了决心，但并不是很坚决，五万的价格，已经让他有了心理准备。

虽然中海是靠着质量来赚钱的，但这并不代表着，中海就能拿出更多的钱来，所以，他们必须要找到一个平衡。

可是到现在为止，他都没有想通，反而变得更加拘谨，到了最后两次报价时，已经到了他的极限，再也没有超过他。

华发集团也是如此，竞拍了五次，只比越秀集团差了一点，但还是输了。

特别是投资方面，这乳品加工厂也是他的一块肥肉，他确实很想拿下，否则他在广州根本找不到合适的投资。

只可惜，这一切都受到了费用的限制。

发展心理

我感觉总体上依然很审慎，但是依然很乐观。

至少，他们的自信没有任何问题。

广州某著名楼盘，在8月底宣布将其单月销售额提升至十亿元。

地产公司的信息应该更灵通一些，他们之所以敢这样做，也是有一定道理的。

房地产市场不一定会有大动作，但积累起来，还是会有一定的影响的。

目前的一手房，特别是改善户型和中高端户型，都不会缺少客流量，但因为二手房的流通性下降，想要换房子就更难了。

若中低端的市场能够活动，则将会有一个传递的机会。

对商品的期望

楼面价格超过五万，而真正售价预计在八万到九万，不少人都会认为太高了。

但有一点是必须要注意的，那就是这个项目的真实得房率，绝对会超过90%，乃至%。

按照这个比例，相对于80%的次新房子来说，这个价格大概在6万到7万之间。

依旧是碾压。

目前，天河东区的一手房子，只有何家的两个儿子，没有一个是便宜的，他们的价格和价格都很明确，如果要说便宜，他们就是一号房子，一号房子对二号房子的价格都很高。

乳品公司的旧产品，无论成功还是失败，都是如此，君生而不生，君已死。

马上就要到50岁了，再建一套房子，这套房子的得房率和户型都会让人失望，最重要的是，这套房子的价格还会更低。

他年纪大了，一点准备都没有。

对于那些中小户型的刚需来说，珠江花城，保利天汇，华润吉山都能给你带来很大的帮助。

大型改善，豪宅需求，大观大道，保利天瑞，让您分分钟学会如何生活。

因此，本人相信，在此期间，乳品企业仍将呈现出一条缓慢下降的曲线。

刚需和刚易购的顾客，如今可以放心大胆地选择珠花，华润济善。

但超过一千万的买家，我觉得他们会继续保持观望状态。

我估计大观路的户型应该是,,，甚至更多，最少也要四个卧室。

将会对越秀的高端产品进行更大程度的测试，预期将进一步提升乃至打破其产品实力。

保利广场

保利集团是最不希望越秀拿下土地的。

首先，对于保利天瑞有意向的购房者来说，将会有更多的时间去等待越秀天地和悦悦。

双方的目标人群和目标人群，几乎达到了百分之八十。

而且，最让保利百爪挠心的，还是越秀若能在九月八日拿到这片土地，这也就意味着、、，这已经是第三个赛季了，保利在广州联赛中，很有可能会和越秀并列第二。

至于超越，那就只是一个奢望了。

我认为，保利集团应就自身的发展战略进行商讨，单纯地提高天汇、天瑞的售价并不重要。

但是，若要与越秀争夺冠军之位，就不能小看对方想要碾碎你的意志。

鉴于以上理由，九月份的竞拍，预期将十分火爆。无论是越秀还是保利，都不甘心落败。

还有一件事。

越秀天地和悦悦，将于年末开盘？

事实上，他也没必要这么做，等来年再做。

不过，正如之前所说，越秀想要冲击全球家企业，很有可能会在年末的时候，就跟越天和那样，跑到一套房子里炫耀一下自己的肌肉。

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