深挖文津府除了执信,这些也很关键

天河最近无论卖地或者打新都十分给力。

在众多激进的天河盘中，联投文津府年初冒了一下泡，但至今依然没开盘的意思。

再不卖，客户都被抢光了。

项目到底进度怎样了？零零柒去实地看了一圈。

执信是很香，但不是你的

联投文津府属于奥体板块，距离珠城、金融城、天河智慧城距离均不算远，30-40分钟可通达。

项目与珠江花城隔了一座小土丘，距离牛奶厂板块大概1公里。

周边是大规模的吉山村旧改，小果园、农家乐，还有汽修店等等，短期内周边环境估计不会有大变化，唯有展望连片改造加快推进。

项目周边界面

项目距离4号线黄村站约3公里，已经是目前最近的站，地铁通勤这点几乎可以忽略了，需要巴士接驳，或者自驾更好。

教育方面，执信中学就一路之隔，可谓是项目的门面了，难怪项目原先想叫执信花园。

执行中学

但值得留意的是，执信是要摇号的，不是说买房就能读，要带点大运气，毕竟对手周边5所小学生源。

小学方面，人户一致，就近入学，周边5所学校，原则上孩子就近入学机会还是很大的。

均和小学

现场问及读书问题，销售表示，公司正与奥体东小学、均和小学等几所小学洽谈的学位问题，不过以相关部门官宣为准。

看得出，项目为了拿下更优质教育配套，还是有在努力的。

低密度社区，配套也低密度

简单说说项目优点：

1、容积率只有2.7的低密度社区，很适合打造纯粹的改善社区。

项目展厅

2、奥体板块因距离几个核心板块近，未来继续承载不少外溢客户居住需求，因此文津府保值性是没问题的。

3、板块内配套优质学校不少，生源纯粹，但因为项目没有配建中小学，未来外部竞争非常大，大部分需要摇号派位，如果家长要指定某所学校学位，要慎重。

项目周边商贸

再概括下项目缺点：

1、投资回报方面来看，兑现周期较慢。

一是受周边连片开发以及旧改兑现程度影响；二是板块一二手竞品较多，尤其是奶厂、珠花早期性价比高二手将会大量供应，作为孤盘的文津府价格很容易受挤压。

牛奶厂某盘

2、小区体量小，只有7栋楼，周边商业配套不高级，未来主要以小区底商配套满足，模式可以参考牛奶厂几个楼盘，奶厂规模不小，但目前商业氛围也就一般。

产品有得拼，但优势不明显

至于，产品和定价方面。

项目由两个地块组成，大的地块主要户型是--平户型，围合式布局，小地块就两栋板楼，包括平平层和平复式，更纯粹的改善产品。

平3+1房2厅2卫，LDK设计，空间通透大气，6米阳台，通风采光估计不会差。

平4房2厅2卫，同样少不了LDK设计，四开间朝南，8米大阳台。

平4房2厅2卫，虽然没有了加长阳台，但是南北对流户型，双阳台设计，方正又实用。

平4房2厅3卫，南北双阳台，双套房设计，约8.8米长阳台等，很适合改善家庭。

户型设计都是这两年流行设计，效果图看到，外立面也做了大面积玻璃幕墙。

看得出，市场新产品在努力升级迭代，这些优势却是奶厂二手没有的。

从目前资料来看，文津府本身社区环境、户型交标是不错的。

等样板间出来，我们可以验证一下。

不过，项目体量小、没配建中小学、没地铁，比起牛奶厂二手，甚至珠花，并没有压倒性优势。

因此，定价对于项目未来去化有关键影响。

该地块是去年竞得总价32亿、折合楼面价元/平。

如果按照1.5-2倍楼面价粗略折算，那房价在6-7.8万/平之间。

项目暂时没有输出吹风价格。地段上左手珠花，右手奶厂，零零柒认为整体的售价会在珠花和奶厂之间。

部分挂牌参考/贝壳

目前，珠花一手新房的售价在6.3万/平左右，而奶厂二手房的主力户型挂牌价在6.5-8.5万/平方米。

那文津府的售价预计会在6.5-7.5万/平会比较合适。

如果这样算，项目平的四房，开盘总价在万左右，在这个板块还是有竞争力的。

奶厂的平出头产品，大多数是3房传统设计，短阳台，部分朝北向，对比下，上一代产品户型差点意思。

但文津府价格再高的话，无论是在板块内，还是放眼到整个天河，客户选择就会变多了。

最后，大家觉得文津府值得卖什么价格？

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