大观路地块成交背后是广州楼市的暗流汹涌

#现在买房是好时机么#

大观路地块尘埃落定，最终被越秀地产以总价68.32亿元摘下，折合楼面价元。

必须承认的是，这块地的热度不及预期，没有竞标到封顶价格，整个拍卖过程也波澜不惊，缺少浪花。

我下午三点多钟专门开了直播，和近千粉丝一起观摩了竞价环节，获得了一些感受。

要我总结，就四个字：

暗流涌动。

大观路地块的价格虽然最终未能封顶，但背后透露出来的几大开发商的出价策略和发展脉络，却值得玩味。

没顶上最高价

大观路地块价格未能封顶的原因，贵只是其中一个原因，更主要的原因是：

地块限制太多。

容积率虽然不高，但整体限高，会带来楼栋密度的提升，这非常考验开发商的产品设计能力。

如何在高级感和楼间距之间取得平衡。

另外就是，隔壁两个合字辈兄弟同样是定位中高端的项目，价钱越卖越拉胯，这严重影响了开发商们的拿地热情。

据我了解，在正式报名前，因为两个合字辈的降价，就直接导致几家开发商退出。

事后诸葛亮

在直播间里，我分享了对几个报名房企的看法，七个竞拍人，我把它分成三类。

第一类，酱油王者，就是虽然报名参与，但肯定不会最终拍下，这一类包括：

中铁建：市区在售项目表现平平，本地投拓或有拿地的动力，但总部不会同意拿地的审批。

实际结果也证实，中铁建早点8点44分开了第一枪，就跑了，重在参与。

珠江实业：珠实现在的风格就是生产主打性价比型的产品，且将该路线执行到底，溢价拿地是不可能的。

它开了两枪，也跑了。

越秀地产：是的，你没看错，在直播时，我把越秀地产也归为打酱油的序列里去。

在我看来，越秀地产会全力冲海珠上涌地块，大观路项目可有可无，因为它手上项目多，也不愁没活干。

但我低估了它（冲击世界强）的决心。

我想，同样低估这件事的，还有保利发展。

第二类，轿夫王者。

这一类的竞拍者，是华润和保利。

华润今年新开工的项目很多，除了已经在卖的白鹅潭、金沙洲、公园上城几个项目外，还有马上开卖的万博、吉山两个项目，今年或有机会开展示面的还会有新溪和黄埔体育馆旧改，后面还要去万顷沙盖体育馆，活儿真不算少。

作为一个今年高调重返主城区的地产公司，项目不少了，求稳的心态大于扩张。

最终华润出价4次，很好的完成了抬轿任务。

而保利抬价托市的需求会更大，它两个在售项目，天汇和天瑞，离大观路都很近，大观路地价上去，天汇和天瑞会直接受益。

我估计保利和我的想法一样，想把资源放在上涌地块上，和越秀以及其他开发商激斗一番。

但没想到，最后是越秀拿地。

我估计保利现在多少有点后悔，后面我们再具体分析原因。

第三类，真正想拿的。

他们是中海、华发招商这两家。

先说中海，我在直播间至少有1/5的篇幅在说中海，对于这个公司，恨铁不成钢。

很简单的原因，如果中海再不在热门区域干项目，那我估计很多人都快遗忘它了。

中海出价两次，一次是在中午12点25分，另一次就是倒数第二次出价，离成功最近的那次。

看的出来，它是下过决心，但决心又没那么强烈，5w块楼面价就是领导的心理防线。

中海是一家以品质换利润的房企，但现在的市场，并不会开房企们留较高的利润空间，中海需要在流速和利润之间重新找到平衡点。

但是它至今还没琢磨明白这个道理，做事越来越束手束脚，倒数第二次出价，就是它的极限，最终未能突破自己。

华发招商，出价也很积极，一共5次，仅次于最终成功的越秀，落败。

尤其是招商，牛奶厂也算是它的福地，它是真的想拿，要不在广州也没项目可干。

可惜最终还是受限于成本问题。

开发商心态

我觉得整体还是谨慎，但仍然保持乐观。

最起码，信心是没问题的。

透露一个小道消息，广州有个知名项目，低调的把八月份单月的销售目标上调到了10亿。

房企的消息肯定比我多且准，他们有底气这么干，多少是有原因的。

楼市大招未必有，一些小招累计下来，也能有一些效果。

现在一手房，尤其是改善型项目、中高端项目，并不缺客，主要受制于二手房流动性变差，导致换房难度增大。

如果中低端市场能动起来，中高端市场就会传导受益。

价格与产品预期

楼面价5w多，实际卖价估计在8-9w左右，很多人会觉得贵。

但要考虑到一个问题，这个项目，实际得房率肯定会超90%，甚至达到%。

这么算下来，和得房率80%的次新二手房比起来，其实就是6-7w左右。

依然吊打旁边牛奶厂二手。

现在整个天河东的一手房，除了合字辈两兄弟，其他并不卷，产品定位和定价都异常清晰，要说卷，那就是一手在疯狂的卷二手。

牛奶厂的二手，成也次新，败也次新，你生君未生，君生你已老。

眼瞅着要满五了，周围盖一圈得房率、户型都把你崩的没边的新房，关键是价格都还比你便宜。

人老珠黄，猝不及防。

中小面积的刚需刚改需求，有珠江花城、保利天汇、华润吉山把你拿捏的死死得。

大面积的改善、豪宅需求，有大观路、保利天瑞，分分钟教你做人。

所以我认为，牛奶厂的二手房依然会走出缓慢下跌的曲线。

刚需刚改客户，现在可以大胆放心的上珠花、华润吉山。

但0w以上的购房者，我估计你们又想观望了。

我预计大观路的产品形态是、、，以及更大，四房起步。

会比较考验越秀做高端产品的设计开发能力，预计会再次提高甚至突破产品力。

保利

最不愿意看到越秀拿地的就是保利。

首当其冲的是，保利天瑞的潜在买家，很多会选择再等等越秀世界和樾府。

两边的定位、客群基本上可以说重叠率高达80%。

另外，更令保利百爪挠心的是，如果9月8号上涌地块又被越秀拿下，那意味着：

、、，连续三年，保利在广州依然大概率会被越秀死死按在老二的位置上。

反超，或又将成为一句空话。

个人建议，保利内部应该讨论一下自己的投拓策略，如果只是为了给天汇和天瑞抬抬价格，那无所谓的。

但如果一定要和越秀在第一这个位置上较量一下的话，那就不应该低估对手要把你压死的决心。

基于上述原因，9月份上涌地块的竞买，预计会非常激烈。越秀和保利都不愿意输。

最后一个问题。

越秀世界和樾府，年底会开卖吗？

其实完全可以不开，留在明年开门红。

但还是那句话，越秀的目标是要冲世界强，有可能会像去年的越天和一样，年底冲上一栋，秀一秀肌肉。

可以这么说，现在持币代购的人，是最幸福的人。

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