3次连降220万,6字头出江湖我的奶厂

讲真，现在天河牛奶厂的房价，仍在倔强筑底！

就在国庆后，楼市君获悉，奶厂部分业主集体下调心理价位，准备抢跑！

华润天合一套四房直降万，龙湖一套房源调价3次降超百万，而金地天河公馆更是挂出一套约6.9万/平房源。

哎哟，这一次集体“真摔”彻底打破奶厂房价滤镜，“6字头”重出江湖！

牛奶厂航拍图广州楼市发布摄

最高降万有房源低至6字头起

奶厂四天王日子都不好过

金地天河公馆这套房子建面约89平三房，业主5月上架时报价万，折合单价约8.2万/平。

随后，在9月中旬至今一个月内，连续3次调价降价80万，目前挂牌总价仅万，单价约6.9万/平，罕见出现“6字头”。

据了解，中介称该套房源5月挂牌后鲜少有人问津，近期因为业主需要资金，所以数次大幅降价，促进成交。

图源：诸葛找房

此外，中介朋友还提供了奶厂其他笋盘的房源信息。

比如，龙湖首开天宸原著挂牌的一套97平三房笋盘，中楼层位置，总价约万，折合单价约7.18万/平。

据悉，该套房源挂牌3个月内，3次降价达万，并且买家意愿强烈的话，还可以再砍价，算是难得的笋货了。

图源：贝壳

除开三房刚需户型外，即便是前期价值坚挺，主打改善的华润天合，近期也迎来调整。

一套约平高楼层四房，同样调价3次，降价高达万，单价缩水到仅约7.14万/平。

图源：诸葛找房

光是这样看，涨跌的幅度或许并不明显，但把这些笋盘所在社区的价格与去年对比，便一目了然。

金地天河公馆得益于近期有二手别墅成交，参考均价下降的并不明显，其余三天王均未能幸免，7字头成为主流成交价格段。

要知道的是，这些数据并未包括此次楼市君介绍的这些笋房，未来顺利成交后，或将带动整体小区均价进一步下行。

此外，据中介反馈，奶厂不只是价格调整，今年以来看房的客户也明显减少，多数房源去化周期也被拉长。

从近7个月来看，贝壳公开成交的20余套房源中，成交周期超过天，就有11套，占到半数以上，可见一斑。

奶厂三大基本面有所变化

成功筑底后可择机上车

不得不说，牛奶厂在上轮行情中，一骑绝尘的涨幅可谓碾压天河众多板块。

但当时炒作有多热，现在就有多落寞，奶厂的降温，除开大市环境外，楼市君更想谈谈关于奶厂价值基本面的变化。

其一，目前的牛奶厂，不论是城市界面，还是生活配套，都有待进一步开发。

年开发至今，奶厂兑现最迅速的除了楼盘，就是学校，地铁、医院、大型商超几乎一个没有。

因此，市场上对它的包装一直有些耐人寻味——低密、教育改善板块。

这些标签放在天河的确稀缺，但只要去过奶厂的购房者，对于周边村落、工厂和狭窄的出入道路，想必都有深刻的印象。

牛奶厂航拍图广州楼市发布摄

由此，奶厂四盘形成了内部欧洲，外部非洲的格局，且短期内难以改变，需要依靠吉山村旧改才能有质的飞跃。

换句话来说，牛奶厂的价值兑现周期将被拉长，未来也将有相当的增量空间，可以期待。

其二，牛奶厂另一大利空，则是执信中学需要摇号才能入读了。

今年，有奶厂的网友向楼市君爆料称，今年天河执信学位爆满，有小孩没摇上读了奥中。

要知道的是，天河执信的金字招牌也是奶厂二手的坚实底牌之一。

照此计算，明年奥体东小学毕业班1个、灵秀小学毕业班4个、吉山小学3个班、珠村小学4个班，合计共12个毕业班，摇上的概率将更低。

执信天河校区图源：广州天河发布

其三，合生缦云一众新盘入市，挤压牛奶厂二手出货空间。

目前看来，奶厂四大天王二手4房的总价门槛，普遍在0-万档次，并且，二改五后，普遍还要多出50万+的增值税。

反观天河近期的新房市场，显然有更好的选择。

保利天汇的-平大户型，总价在0万门槛；

还有天河壹品约平四房，和一直在售的珠江花城平户型，总价也在-1万的区间内。

缦云广州实景图

值得一提的是，同位于奶厂的合生缦云已取证，首推建面约-平户型，门槛也在万左右，但产品却全方位超越奶厂四天王。

更重要的是，该项目将自建一所12年公立学校，可以直接解决奶厂学位问题，未来业主孩子的教育将更有保障。

两厢对比之下，如何选择，相信已经不需要楼市君过多赘述了。

市场可以依靠情绪把奶厂价格冲上10w+，却从没想过狂欢背后，是总有人在高歌《泡沫》。

待水分挤干净后，牛奶厂稀缺的低密度、名校、次新的价值底盘依然能打，看好该板块的购房者，不妨多加观望，择机上车。

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