广州楼市珠江新城开启狂飙模式,2月成交量

开篇：一声惊雷拉开珠城狂飙序幕

密探君在上一期文章《若不是遇上春节长假，1月的珠江新城肯定很疯狂！》里提到，珠城已持续回暖半年，如果不是遇上春节长假，1月肯定很火爆！

果不其然，春节刚过，2月9日珠江别墅就录得一套房源成交，平方独栋别墅总价1.35亿，折合单价33.09万/平方，再次刷新珠城房价天花板。

珠江别墅的一声惊雷拉开了2月珠城狂飙的序幕，此后成交量一路高歌猛进，谁也挡不住它疯狂的脚步。

环比：成交量涨幅超%

本月的详细成交数据见下图，更精彩的内容在后文！

先说概况，年2月珠江新城二手市场共成交套房源，总成交金额达到万，总成交面积达到.74平方米（建面）。

基于市场公开成交信息计算

环比上月，珠城2月总成交量涨.15%，总成交金额和总成交面积涨幅均超过%，被黑天鹅压抑已久的需求瞬间被释放。

同比：成交量创一年新高

上文提到环比涨幅超%，小伙伴们都惊呆了吗？如果看到下文的同比数据，估计会目瞪口呆！接下来，密探君再带大家看看珠江新城近一年按月成交量的走势。

基于市场公开成交信息整理

在同比数据方面，去年2月仅成交28套（受去年春节长假影响），今年2月净增套，同比涨幅为%，单月成交量创1年新高，比去年5月的峰值98套多42套（42.86%）。

看到同比涨幅的小伙伴们，下巴都惊掉了吗？别急！先来再看一下本月的成交量TOP5的小区里蕴藏着什么信息，紧接着后文详细分析2月珠城疯涨的原因！

微观：成交量TOP5小区

基于市公开成交信息计算

2月成交量排名前三的小区为珠城网红盘，每个月均有成交，交投非常活跃，市场向好的时候，成交量暴增是意料中的事。

（1）2月份万左右总价的小户型成交量显著增加，说明了刚好能触及珠城入门级产品的客群都坐不定了，节后纷纷入市淘笋，生怕日后涨价买不起。

比如2月成交量TOP5里的利雅湾这个盘，占据着绝佳的位置却做不出好产品，但是好景观来凑，90平方1万出头，自然也有人愿意接盘！

再比如高德公馆（朱美拉公寓），2月D栋成交了4套。D栋是纯小户型，最大户型面积不超90平方（4梯12~13户），噪音也不小；但它有着绝佳的位置优势，往西区和往东区的写字楼都很近，还有体育东小学的加持（米内），不到万总价，楼龄还新，谁不心动？

（2）预算总价万以上级别的豪宅户型2月也有不少成交，说明高净值人群入市的节奏，也明显较前几个月快。

比如，在断档4个月后，顶豪之一的凯旋新世界广粤尊府，2月录得了2宗成交记录，均为平方东北望花园户型，总价~万，单价25~26万。

再比如，2月中海花城湾楼王B6栋成交了一套平方房源，总价万，折合单价21万。在~万总价这个区间，珠江新城的竞品不多，算来算去，也不过是广粤尊府的平方户型和誉峰的平方户型等，但“可遇不可求”。

平时鲜有成交的珠江别墅，春节后成交了一套平方独栋别墅，总价1.35亿，折合单价33万，对比几个月前皓林卖掉的汇悦台平方户型，单价还要高出3.5万，话题性十足。

另外，像汇悦台、颐德公馆和尚东柏悦府这些顶豪，平时“一房难求”，2月也录得了零星的成交记录。

基于市场公开成交信息计算

均价方面，本月珠城成交量top5的小区里，仅嘉裕公馆和花城湾出现微跌现象；主要是因为部分带硬伤的房源或“不满5”房源让价出售造成的，如嘉裕公馆某套西向靠近冼村路的房源，易受马路噪音及西晒影响，低于小区均价2万成交；中海花城湾某套房源“不满5”，税费较高，以低于小区均价2~3万的价格成交。

TOP5里均价涨幅最大的是高德公馆D栋，2月量价齐升；除此之外，还有西区的广弘天琪、中区的隽峰苑，以及处于珠江新城鄙视链底端的跑马地花园三期等。进一步说明市场信心恢复加快，珠城的入门级产品已遭疯抢！

作为珠江新城的顶豪之一，凯旋新世界本月也进入了TOP5行列，无论是一期枫丹丽舍还是三期广粤尊府，都是量价齐升；除外之外，很多豪宅的成交周期也缩短，说明炒家已经进场，但是话又说回来，连炒家都看不上的盘，怎么会涨？

在房价分化的当下，这个现象说明了选筹的重要性，选到不好的小区，或者好小区里带硬伤的楼栋、楼层和户型，哪怕是在珠江新城这样的核心地段和楼市向好的时候，也必须在价格上让步，跑输小区均价，非核心地段甚至可能出现亏损的局面。

分析：2月的珠城为何涨得这么猛

从前文的数据可知，2月珠城成交量环比同比均出现“暴增”的现象，环比增加%，同比增幅涨4倍；从TOP5小区的表现来看，又看到了小户型和豪宅的成交量均在增长，但小户型价格有些许回落的迹象。那么，市场为何这样走呢？

（1）政策持续宽松，市场信心加快恢复

自去年12月开始，疫情防控放开，使市场信心加快恢复，叠加房地产相关政策依然维持宽松的状态，各项稳增长举措也持续落地，全国经济领域在投资、消费和外贸等多个方面，呈现出较强的复苏回暖势头。

数据来源：合富研究院

春江水暖，作为一线城市的广州会首先感知这些信号，并且第一时间传递到楼市，珠江新城作为广州楼市的风向标，其反应速度也要先于全市。

（2）持续回暖的信号明显，压抑已久的需求瞬间释放

密探君研究发现，珠江新城的成交量从去年9月开始就一直在回升，但这段时间疫情阴霾未散，市场仍然存在较高不确定性；及至12月疫情防控突然放开，市场的雾霾刚散又遇上了春节假期，压抑已久的需求到2月彻底释放。

从成交明细和TOP5小区的均价来看，珠江新城的小户型在一个季度内价格较平稳（微涨或微跌），入门级买家其实观望已久，在嗅到市场回暖的气息后，生怕日后涨价买不起，遇笋即淘，所以本月纯小户型盘和优质小区的小户型在成交量上有一定的增长。

（3）优化资产配置，抵御通胀

在宏观的层面，去年国内人民币广义货币M2一直走高，余额达到了.43万亿元，同比增长11.8%，这意味着货币又贬值了。

数据来源：合富研究院

对于一般人，最直观的感受就是柴米油盐的价格涨了，影响不算太大；但是对于高净值人群（含炒家）来说，假设手持0万，就相当于购买力降低万，跌去了广州非核心区一套平方的刚需房了。

所以，高净值人群永远是对通货膨胀最敏感的一批人，基于抵御通胀的需要，这些高端人群会通过优化自己资产配置的方式来达到保值增值的目的。

众所周知，珠江新城的土地已经临近开发完毕，经过20多年的建设，这里已建成了全国最重要的几个国家级CBD之一，这里的优质房产就自然成了稀缺品，是广州唯一具有高确定性的投资标的。

放眼全广州也很难找到一比一的平替品，特别是像珠江别墅、汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府和颐德公馆等顶豪小区的优质户型，一直是高净值人群资产配置的首选目标。本月这些小区均有成交，就是最好的证明。

总结：市场信心恢复加快

正如上期珠城月报所说，珠江新城乃至广州楼市回暖的信呈已经很明显了，由于疫情或春节的影响，顺延到2月集中爆发。

一方面原因是国家相关政策一直维持宽松的状态，给了市场信心，入门级产品成交明显增长。另一方面，央妈放水持续，加速了投资者入市的步伐，豪宅市场出现了几个月以来少有的繁荣现象。

作为广州楼市的风向标，珠江新城首先感知了升温信号，大市利好显然在加速兑现，小阳春或一触即发！

作者：珠城密探

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