豪宅之外,天河楼市隐现刚改机会

吕颖雅/发自广州

以“豪宅”为主的天河，向来都是刚改家庭心中的“白月光”。去年以来，天河面市的新盘大多以大中户型产品为主，刚改逐渐被市场边缘化。

有意思的是，在未来几个月内，天河楼市又出现了一些变化，一批有竞争力的紧凑型产品悄悄上市。

最近，世纪金源·天河源筑举办了一场以“源见超越未见”为主题的发布会，旗下新型地产开发平台“腾云筑科”，为天河源筑打造广州首个七恒科技系统，从框架、到管线、到系统，皆以让建筑更永续为基调，打造具“长寿命、性能优良、绿色低碳”功能特点的房子。

“源见超越未见”发布会。项目供图

据了解，项目由11栋楼宇组成，总货量套，本周六上新，产品包括~平方米的四房，售价8万~9万元/平方米。部分紧凑户型总价控制在万元/套左右，对于刚改置业相对友好。

世纪金源·天河源筑平方米四房样板间。吕颖雅/摄

值得一提的是，世纪金源·天河源筑坐落在“环五山创新策源区”，该区域集聚了众多科研院校。在发布会上，原广州城市规划院总规划师袁奇峰强调，广州在城市发展竞争中需进一步加大科技研发投入，以提升未来城市的竞争力。目前，环五山创新策源区汇聚了华工、华农、暨大、华师等知名高校，还有约43家省部级以上科研机构、4家粤港澳联合实验室，20多个专业园区，各类科技人才和在校学生超30万人，能胜任这一重要使命。

此外，拿地不久的华润置地吉山仓项目近期开放了展厅，分别位于天河的美林天地、花城汇，以及海珠的丽影广场。项目由14栋32层高的住宅组成，两梯五户设计，总货量约套，户型面积段涵盖80~平方米三至四房。

在获得该地块时，华润置地需同时配建南沙全民文化体育综合体项目，建设金额为30亿元。这意味着，华润拿下天河吉山仓地块的最终代价是75亿元，折合楼面地价约为元/平方米，预计要卖6万元/平方米以上才有利润空间。

目前，毗邻的珠江花城售价5.1万~6.5万元/平方米，88平方米的3+1房总价仅万元起，南向万元左右，平方米的4+1房总价万元起，性价比较高。如今华润公布的户型配置与珠江花城高度重合，预计会出现激烈的竞争局面。

另一全新盘中建精诚壹号同样专注于紧凑型户型，规划了10栋住宅，产品包括78平方米的2+1房、89平方米的3+1房，以及平方米和平方米的4+1房，吹风价6.5万元/平方米。项目位于天河智慧城板块，周边拥有众多产业园和高新企业，居住需求旺盛。尽管项目位于凌塘村内，周边以城中村景观为主，生活配套档次相对较低。但紧凑型的户型和相对较低的总价，也为购房者提供了更多的选择。

千万豪宅占天河总成交量38%

除了这些“刚改”新品，天河区的豪宅在数量上也不可忽视。

从天河的土拍市场可以看出这一趋势。尽管今年天河的土地供应较为有限，但亮点十足。继6月员村地块以元/平方米的楼面价刷新天河新地王后，8月15日，备受瞩目的天河“世界大观”首发地块由越秀地产成功竞得，总价达68.3亿元，折算楼面地价为元/平方米，跻身广州宅地楼面价TOP8。越秀地产在取得地块后次日便开工，以其一贯的高效率，很有可能在年底前推出项目。

越秀地产“世界大观”地块拿地次日即开工。项目供图

再加上合景臻颐府、越秀天河和樾府和保利天瑞三个项目的地块，在广州楼面价TOP10榜单上，天河已占据了半壁江山，是广州名副其实的豪宅集中营。

根据克而瑞数据，今年上半年天河区共计成交了套住宅，成交均价元/㎡，同比上涨15%。成交主力前三的项目集中在东圃板块，上半年东圃板块成交均价元/平方米，同比微涨2%，是上车天河相对友好的板块。

天河公园、金融城两大板块仍旧保持在10万元/平方米，其中金融城成交均价元/平方米，同比上涨28%，金融城板块的成交主力来源臻溋名铸，珠江天郦，其中臻溋名铸单盘成交均价更是达到了元/平方米，为片区最高。

五山板块成交均价元/平方米，板块内的保利天瑞今年上半年网签2.75万平方米，成交均价元/平方米。

令人瞩目的是，上半年，天河区共成交了套售价超过万元的豪宅，约占天河区总成交量的38%。从楼盘的角度来看，目前天河区在售的项目中，保利天瑞、珠江天郦、合景臻颐府、缦云广州、臻溋名铸、侨鑫保利汇景台等，无一例外都是千万元级别的豪宅项目。此外，联投·文津府、越秀天河和樾府、保利天汇、天河源筑、天河壹品等项目也有部分千万元级别的产品。

可以说，天河楼市的“好戏”才刚刚开始。

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