太卷了天河黄埔新盘,竟跟二手倒挂1万

高盛出手抄底，救了开发商一把。

你多久没看过中国的房地产股票红成这样了？

央行旗下《金融时报》近日高调发布了一条新闻：外资动了，高盛在买入中国房企的美元债。

报道罕见使用了一个词：抄底。外资来抄底中国房企。

房企们听了，想笑，又想苦笑。年底的日子有多难熬，看一眼房价就知道了。

为了出货，必须低价。就连房价坚如磐石的核心地段优质项目，都“卷”起来了！

价格下调，是“内卷”的必备技能。

老黄埔富颐跟城光这两个网红盘，已经“提刀自砍”6千大洋。

而真正的“内卷”天花板，是一二手盘价格倒挂，新房卖得比二手还便宜。

广州的内卷天花板在哪？

说出来你可能不信，是天河跟黄埔！

当下，这两个房价涨幅最傲娇的区域，居然连核心板块的一手楼盘都在倒挂，最高价差接近2万/平！

怎么回事？

黄埔一反常态，进入“内卷”时代。

科学城，竟成了“内卷”之王！

要知道，近一年来，黄埔作为全广州最受瞩目、房价涨幅最快的区域之一，虽受历次调控的影响，二手房均价整体仍同比上涨27%，全市第一。

黄埔的一二手房价格，一直是“手牵手，向前走”的状态，互相当推力。

可到了年底，一手盘突然抛下二手盘，自己掉头跑啦？！

这周，黄埔科学城的越秀星樾TOD新一期天樾组团开盘。位置堪称楼王，价格却开“倒车”。

3.68万/平！不相当于两年前的开盘价？！

想当年，越秀星樾TOD还叫品秀星樾时，开盘价3.1-3.9万/平，主力成交价3.6万/平。

那已经是年年底的价格。

去年年中，星樾均价飙升到4.5万/平左右，哪怕去年年底推出特价尾盘，都要3.9万/平。

现在，3.68万/平毛坯！

周边香雪公馆跟东荟城的二手房成交均价都已经去到4万多5万了，星樾居然比二手便宜1.5万/平！

闻讯而来的买房人，已经在售楼部门前上演“排长龙买房”的一幕。等星樾的人，爽翻了。

科学城云埔片区的时代天韵，也开启两连降。

先是从4.2万/平降到3.77万/平毛坯，现在降到3.58万/平。

据说全款的话，甚至3.2万/平就可以入手。

而对面的中海誉城跟万科金色梦想，二手成交均价分别为3.8万/平跟4.2万/平了，倒挂6千/平。

现在买个平的新房，相当于比几个月前便宜近万，也比周边小区便宜40-万！

整个科学城，不知不觉成为价格博弈的主战场。

最核心的科学城区府片区，一二手盘也平均倒挂1万/平

大壮名城卖4.8-5.4万/平，旁边鼎峰上半年成交均价可是5.9万/平啊，最高倒挂1万/平。

哪怕是亲兄弟，也要“内斗”。

时代春树里二手成交均价3.8万/平，旁边一手盘时代天境说：我就要比你再便宜2千

开发商“卷”起来，真是没把二手盘当回事。

号称“标杆盘”的科城山庄二手成交均价冲到5.6万/平，佳大瑞园没放在眼里，售价便宜了差不多2万/平！

均价4.2万/平，特惠房源3字头就能捡。

就连搅动天河东行情的黄陂，也没置身事外。

原本在今年初土拍封顶、成交火热的市场烘托下，两个黄陂翔龙新盘扬言价格要“破5冲6”。

现在呢，退守回4字头，跟二手盘富春山居倒挂3千/平。

都说价值决定价格，楼盘降价甚至一二手倒挂，是否暗示板块或者区域价值到顶？

其实，开发商心也疼：降价限价，非我所愿。

在增量市场，房价所受到的束缚始终会比存量市场多。

通俗一点讲：开发商建楼卖楼关系到太多事情了，比个人房屋买卖多得多。

这也是部分板块一二手房倒挂严重的原因之一。

就拿天河来说，为什么珠江花城跟天河公馆、雍华府的价差会去到2.3万/平这么夸张？

因为牛奶厂去年以来涨得太猛，是全广州二手房少数几个涨幅超过50%的板块。

相当于一套原本挂牌5万/平的二手房，一年不到升至7.5万/平！

关键是，这样“离谱”的涨幅跟价格，还成交了。

换作新房，连做梦都没资格。别说年涨50%了，哪怕涨个10%，房企都立马被约去喝茶。

在当下的调控风向下，新房受到的限制更多，房企感知更敏感，在某种意义上促使板块价格回归合理。

何况，跟存量市场买卖双方不同，业主可以看心情调价，选择卖或者不卖。但年底，各大房企处境都一样，债务、回款压力大，以价换量的决心更强，自然也更卷了。

站在买房人的角度，我想给大家一个比较坚定的判断：

不必因为天河黄埔这一轮的降价而去否定这两个区域的价值。

若你想入手，重点放在项目的品质能否过得了你心中那关就行。

黄埔跟天河一二手倒挂还有一个客观原因：同级PK的次新盘太多。

海珠、荔湾、白云，乃至番禺、南沙的楼盘，统计下来，其实也有价格倒挂的一手盘。

问题在于，大部分很难找到合适的二手参照，包括板块、楼龄差不多级别的二手盘。因此以下这张图，仅供参考。

比如南沙横沥，全是新盘，总不能拿南沙湾做参照吧？

比如荔湾广船的滨江上都，当初吹风10万+，主打江景，周边没有一个盘跟它同一个level，只能勉强拿江对岸的珠光御景壹号当参照。

这类楼盘，自己成为定价者，不参与“内卷”。

相比之下，黄埔是一个新房相当旺盛的市场。

最后，认清现实：调控的目的，并不是让房价一直下跌。

前段时间，包括央行发声、广州第三轮土拍取消限房价在内的多则消息，其实已经释放出调控“筑底”信号。

当时我们提醒过大家，土拍释放的宽松信号，可能已经准备向新房市场出发。

新房限价这个窗口期也许不用多久就会关上。

在赶窗口期之前，别忘了我们一直反复强调的话：广州楼市的区域分化非常严重。

这意味着，新房限价有利于让价值潜力被看好的区域回调价格，同时会使原本价值就比较弱的区域更难卖得动。

所以，瞄准了价值潜力好的板块，就在年底好好盯紧新房。

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