广州楼市让有钱人先买起来

等不来重磅政策的5月广州楼市，挺头疼的。一手网签宗，环比涨13%；二手网签宗，环比涨0.7%。同比年，广州5月一手成交却大跌40%，二手成交大跌30.4%！

来源/广州中原研究发展部

心酸，但毫无办法。这年头敢掏出一百多万首付接盘的勇者，是很少见了。除了五一节点怒薅一波购房者的羊毛，其余大部分时间开发商基本无可奈何。楼市基本盘是大量刚需，他们没信心，市场只能由改善、豪宅这一小波人顶一顶。

楼市艰难，广州：我想开了

政策面上，年的5月和年的5月截然相反：去年全面收紧，今年各地“捷报频传”，市场上全是好消息。

东莞松了，佛山松了，中山也松了，广州叹一口茶：不急。

端午节前，广州才在社保方面松了一道小小的口子：

1，非广州市户籍，5年内断缴不超过3个月；

2，非广州市户籍老人，退休之前连续5年在广州交了社保或有个税证明。

满足以上两个条件之一，均可买房。落户方面，差别化入户政策犹抱琵琶半遮面：广州发改委旁敲侧击，花都发布官微发了又被删。

广州江景

细则酝酿了两年还在遮遮掩掩，但估计离面市不久了。

5月，房贷政策也再次迎来史无前例的大降息，广州四大行首套房贷利率迅速回调，理论上最低可以低至4.25%。

各大银行客户经理全军出击，批贷速度比你对象翻脸还快，尤其是外资银行。

戏台搭好，氛围到位，各个角儿轮番上阵，观众席的刚需却表示：再探，再报！

5月的广州楼市，真不行。

现有房子一年都卖不完

广州楼市分化严重，在5月表现得尤其明显。中心区域局部火热，远郊冷冷清清；改善豪宅热销，刚需大盘门可罗雀。

土拍市场上，18宗地块成交17宗，成交率创新高。白云空港大道中东侧地块被哄抢，被中海以楼面价元/平、溢价15%+9%自持竞得。

来源/合富研究

李嘉诚的和记黄埔现身，虽然没拿到地，却依然冲上微博热搜；民企大华、兰园、星河杀入，兰园胜出，喜得金桥二期江景靓地。

土拍市场局部回暖，依旧改变不了国家队大包大揽的局面，有能力出来走两步的民企不多了。

受疫情影响，节点延后的房企憋不住了，5月全市一共推新套，环比增加40%；其中，五一期间就占据60%。

黄埔万科城市之光、富颐华庭、合生中央城、品秀星樾等持销热盘再度拿证，一手市场竞争氛围浓厚。

白云湖周边，全新盘珠实公交·花城云著入市，与越秀天悦云湖、品实云湖花城、中建星光城等多盘拼刺刀。

然而，5月全市一手房才成交宗，环比涨13%，基本靠荔湾、黄埔和增城在支撑，全市平均去化率仅约35%，住宅去库存压力山大。

据广州中原研究发展部数据显示，截至5月末，全市库存量.3万㎡，去化周期长达13.7个月。

11区中，去化周期超12个月的区域有6个，增城、从化、南沙更是超过20个月！

二手市场同样愁云惨淡，全市网签仅宗，环比涨0.7%，和受疫情冲击的4月份几乎没差别。

一二手倒挂叠加佛山限购放松，6月广州二手市场估计同样很难有大的变化，过去月均过万宗交易的名场面很难再回来了。

分化趋势愈演愈烈，房企们要撸起袖子加油干咯！

让有钱人先买起来

虽然整体情况不乐观，但我们可以清楚地感知到，地段、板块、产品之间的差距被急剧放大。

楼市中的机会还存在，只不过赢家通吃。

疫情影响下，有钱人、无产者分别被推向两极：底层在担心失业和断供，富人们却在想如何优化资产配置。

所以你看到，珠江新城豪宅成交逆势上扬，价格创新高；海珠、天河的豪宅热销。

寸土寸金的天河，5月又迎来一豪宅：合景臻颐府拿预售证了，30套大平层，总价均在万以上。普通住宅市场大部分被保利天汇和珠江花城各自瓜分。

卖得最火热的，还属海珠的琶洲南TOD。节前入市，首开即售罄，成交超套，价格约10-13.8万/平。

节点，保利湖光悦色开放展厅和样板房，验资万，吹风价万起，产品为-平四房；中海映澜庭在观澜府公寓天际会所开放展示区，验资万，吹风10万+/平，产品为-平的定制化装修豪宅。

买得起50台的宾利“夫人们”，不介意多来两套豪宅吧？市场靠你们了！

荔湾广钢新城的保利朗阅首开，成交套，去化率57%；医药港的广州幸福湾推新套，卖了套，去化率75%。

前者价格约6.5-7.5万/平，后者8-12万/平，优质地段或江景加持的豪宅，才是今年市场的宠儿。

刚改市场有配套完善的表现不错，比如荔湾代表项目万科金域曦府，单月成交超过套。

反观刚需市场，一片惨淡。无论是白云品实云湖花城、保利锦绣公馆等，去化率均在20%以下，有的甚至不足5%，云湖壹号甚至还降价3%-5%促销。

远郊增城的项目八仙过海，各显神通：大开渠道、提高佣金、包装成特价单位、首付分期等等。

来源/合富研究

但sorry，没钱真的不敢说话。刚需更缺的是首付和出手的信心，无论怎么折腾，大部分项目去化不超3成。

5月南沙基本无新增，自从人才购房政策收紧后，市场淡出鸟，持销盘居多。

华丰金湾在节点首开，但处于灵山岛边缘位置且3.9-4.2万/平的价格偏高，去化惨淡，员工内购占一半。

来源/合富研究

南沙湾板块和增城石滩、仙村类似，特价走起，5%-10%的降幅也带不动成交。越秀天悦海湾、中建玖悦湾、珠江海御成交平平。

纵观广州市面新盘，卖得还OK的，要么是有江景资源，要么是有TOD或教育强配套支撑。

最核心的依旧是地段，产品和价格次之。毕竟再贵的珠江新城依旧有人买单，再便宜的远郊却无人问津。

等不来重磅松限，广州楼市回暖有限，平平淡淡才是真。

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